Кому нельзя сдавать квартиру

Вторая категория — это семейная пара с детишками. Маленькие дети, как правило, очень любопытны и любят познавать мир. Их часто можно застать за рисованием на стенах, за обдиранием обоев, поломкой техники, порче мебели и прочего имущества.

Редко какие родители сильно возражают по этому поводу, ведь квартира «не наша», да и «мы платим ежемесячно за всё это», «имеем право». Ну а если уж решили сдать в аренду квартиру с маленькими детьми, не утруждайте себя покупкой мебели и свежим ремонтом — вряд ли это будет оправданно.

Вполне вероятно будет правильным в эту же категорию поместить арендаторов с домашними животными. Риски все те же.

Если вы все же сдаете квартиру этой категории людей, оформляйте грамотно договор. А в случае с домашними животными, заложите в стоимость вызов химчистки. Ведь вполне возможно, что следующий арендатор может страдать аллергией на шерсть кошек или собак, да и запах после них бывает никак больше не убрать.

Кому лучше сдавать квартиру в аренду: семья в гражданском браке

Если мужчина и женщина не захотели штамп в паспорте, это их желание. Есть пары, которые всю жизнь живут без росписи. Даже в случае разрыва, вовсе не обязательно, что уедут оба партнера, возможно, кто-то один и останется, пролонгирует договорные отношения по аренде, только на себя.

Поэтому, по большому счету не так важно, состоят ли мужчина и женщина в законном браке или нет, по сути, на качество и срок проживания это не влияет.

Совет: если у вас есть беспокойство, что супруги могут разъехаться через некоторое непродолжительное время, предусмотрите это в договоре. Обычно указывается штраф за досрочное расторжение договора и выселение с квартиры ранее определенного срока.

На практике, в случае непредвиденного прекращения аренды квартиры, собственник просто не возвращает страховой депозит. Это позволяет ему выиграть время и подобрать новых арендаторов.

Почему стоит обратиться к агенту

Причин, на самом деле, множество. Основная – это надёжность и безопасность на всех этапах найма. Профессиональный риэлтор — это человек, который помогает:

• При подготовке объекта к сдаче. Он проконсультирует, какие фотографии жилья лучше сделать, сам размещает их и рекомендует какую мебель приобрести для комфортного проживания. Например, агент подскажет, поставить ли в единственной комнате диван или большую кровать.
• Оценивает стоимость недвижимости исходя из множества характеристик: локации, типа дома (это современная новостройка или старая «хрущёвка»), состояния квартиры, наличия ремонта и техники с мебелью.
• Определяет целевую аудиторию объекта, то есть возможных арендаторов. Для квартиры за 30 тысяч рублей в месяц и за 70 тысяч она будет совершенно разная.
• Размещает объявление о сдаче квартиры на многих качественных сайтах по недвижимости. Делает удачные фото и видео объекта. Последнее важно, так как позволяет заинтересовать большее количество потенциальных клиентов.
• Приступает к поиску жильца в соответствии с вашими требованиями. В этом случае важно составить подобный портрет жильцов: это должен быть один человек или семейная пара, с детьми или без. Можно ли проживать с животными или нельзя.
• Ведёт переговоры с нанимателями и показывает им квартиру. Оценивает их платёжеспособность и порядочность. Риэлтор также отстаивает интересы собственника. Он может поторговаться и обсудить с нанимателем все условия проживания – нужна ли посудомоечная машина или электрический чайник.
• Повышает шансы найти идеального арендатора в короткие сроки. У риэлторов, которые не первый год на рынке, есть большая база клиентов. Может оказаться так, что кто-то из них заинтересуется именно вашей квартирой и снимет ее.
• Обеспечивает конфиденциальность сделки. Ваш номер телефона и другие данные увидит только арендатор, вышедший на заключение сделки в результате.
• Составляет договор найма, регулирующий все права и обязанности сторон.

Это далеко не полный перечень того, что может профессиональный риэлтор. Здесь представлена лишь общая схема действий, без учета того, какая сейчас экономическая ситуация в стране и прочее. Ведь в разное время стратегии поведения и поиска арендаторов отличаются.

Хороший эксперт понимает, когда стоимость аренды нужно снизить на 2-3 тысячи, чтобы выиграть больше – найти порядочного нанимателя, который будет жить в квартире долго и побеспокоит хозяина только в случае форс-мажоров. Он может дать совет, что делать при низком арендном сезоне, например, в мае. Стоит ли ждать несколько месяцев, чтобы дождаться наплыва арендаторов или подождать? Риэлтор найдет максимально выгодную стратегию.

Кстати, познакомиться со «своим» агентом и сотрудничать долгие годы было бы нелишним. Дело в том, что средний срок проживания нанимателя составляет год-полтора. Дальше он может начать зарабатывать больше, решит переехать к девушке и другое. В итоге квартиранта придётся искать снова. И, возможно, заново набивать шишки и терять доход.

Профессиональный агент – это не тот человек, который сулит клиенту золотые горы. А тот, кто сможет подсказать, как сохранить деньги в текущей ситуации и сдать без простоев. Он также может подсказать собственнику, как решить мелкие бытовые проблемы. Это позволит не ссориться и не выяснять отношения, при этом получив квалифицированную поддержку.

Агент также сможет посмотреть на выбор арендатора по-другому. Например, подскажет, в каких случаях стоит вселять в квартиру студентов и почему в некоторых случаях именно этот арендатор будет лучше семейных пар.

Если хозяин квартиры решит сдать ее самостоятельно, то весь список задач будет целиком и полностью на нем. А ошибки в его действиях могут привести к тому, что он может столкнуться с простоем объекта и потерять время и деньги.

Давайте разберём вариант самостоятельной сдачи жилья в аренду.

С какими сложностями может столкнуться собственник при поиске арендатора:

• При оценке объекта он сможет ориентироваться лишь на объявления о сдаче похожих объектов в открытых источниках. Установить справедливую стоимость недвижимости непросто: заниженная цена будет невыгодна владельцу квартиры, а завышенная приведёт к простою объекта и финансовым потерям.
• Объявление о сдаче квартиры в наём тоже придётся составлять самостоятельно. Плюс новичку не всегда понятно, где размещать предложение, чтобы привлечь клиентов.
• Общаться с потенциальными арендаторами и принимать звонки в любое время дня и даже ночи тоже придётся самому. Опять же, человек может испугаться наплыва посредников и не всегда адекватных людей, которые не знают, чего хотят. А в некоторых случаях можно нарваться и на мошенников.
• Показы квартиры, переговоры с потенциальными арендаторами, оценка их платёжеспособности и проверка документов – на все это может уйти масса времени. Если хозяин квартиры работает с утра и до вечера, его может и не быть. Путь до подписания договора и выдачи ключей может оказаться неоправданно долгим.
• Составление договора найма также может вызвать трудности. Особенностей конкретной сделки и индивидуальных пожеланий собственника он может и не учитывать.
• Сдавать жилье, проверять состояние квартиры и взаимодействовать с жильцами придётся без юридической поддержки. Решать спорные ситуации, выселять непорядочных арендаторов и искать новых также придётся на свой страх и риск.
• Искать арендатора через профессиональных агентов удобно и надежно. Как минимум, не нужно будет приезжать на показы, которые, как правило, проходят в неудобное время – в будние вечера или выходные.

К кому обратиться за помощью: к риэлтору или юристу?

Частый вопрос, которые задают многие собственники. Ответ – если юрист, то только тот, кто разбирается в недвижимости. А таких немного. Риэлтор проводит сделки каждый день и быстро сможет увидеть неточность в документах и расчётах.

Ещё одна причина обратиться именно к риэлтору – он, в отличие от юриста, будет сопровождать вас на показах квартиры. И все недостатки дома, которые кажутся незаметными (и это только на первый взгляд) он отметит.

Агент укажет на проблемы с трубами, подоконником, вытяжкой и подскажет, как все можно исправить.

Риэлтор – это практик, который занимается похожими сделками каждый день. Но не каждому специалисту в области недвижимости стоит доверять. На какие нюансы лучше обратить внимание при выборе риэлтора или агентства – читайте в следующем разделе.

Сдача в аренду ипотечной квартиры

Для сдачи в аренды жилья существует еще одно ограничение. Если квартира находится в залоге у банка по ипотечному кредиту, то для сдачи такой квартиры в аренду требуется разрешение банка.

Кому лучше сдавать квартиру в аренду: студенты

В ситуациях с арендаторами студентами возможны большие риски возникновения просрочек с внесением арендной платы. Помимо этого, студенты, не все, но многие, ведут достаточно активный и “шумный” образ жизни, устраивая всякие вечеринки. Конечно, это устоявшийся взгляд людей на студентов, как слой населения. Но это не есть истинная правда. За студентов могут платить их родители, например, а дисциплинированные студенты вряд ли станут тратить время на организацию шумных вечеринок.

Опять же, зная о конкретных рисках, всегда можно подстраховаться и заключить договор, который учитывает возможность подобных ситуаций. Например, заключайте договор аренды с родителями студентов, тогда вся ответственность за проживание их детей ляжет на них, на людей, со стабильным финансовым положением, с ответственностью и серьезным подходом ко всему.

Совет: внесите в договор пункт о сохранении спокойствия соседей с 22.00, например. В противном случае, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке без возврата страхового депозита.

Ищите студентов: сообщества высших учебных заведений, группы по интересам об аренде в соцсетях.

Кому нельзя сдавать квартиру: гастарбайтеры

Четвертая категория — так называемые «гастарбайтеры». Заключают договор 1-2, а проживают толпами абсолютно под разными предлогами. Конечно, амортизация квартиры в разы больше.

К этой же категории можно отнести, например, бригаду строителей и команду офисных работников. В целом, избегайте сдавать квартиру большому количеству людей. Риски увеличиваются сторицей.

И если все же решитесь сдавать в аренду квартиру этой категории людей, уделите большое внимание оформлению договора и не поленитесь вписать туда все возможные риски и ответственность. В идеале, стремитесь заключить договор с юридическим лицом.

Кому лучше сдавать квартиру в аренду: знакомые

Это не сильно рискованный вариант, т.к. возможность нарваться на жулика минимальна, да и с содержимым квартиры все будет хорошо, никакой порчи или воровства.

Совет: существует один недостаток – денежный вопрос. Друзья “по – дружески” могут удерживать оплату за аренду квартиры, придумывая разные предлоги. Ведь друзья все понимают и не откажут в содействии. А нарушение исполнения условий договора часто приводит к прекращению дружбы.

Кому лучше сдавать квартиру в аренду: арендаторы с животными

Эти квартиранты обладают своим преимуществом. Они прекрасно знают о сложностях аренды квартиры с животными, поэтому более сговорчивы в цене на аренду, им смело можно предлагать более высокий страховой депозит. Причина их лояльности такая же, что и с маленькими детьми – риск нанести вред квартире и имуществу.

Если у арендатора кошка – велик риск вреда для мебели, ведь они так любят точить свои когти. Если у арендатора собака – готовьтесь, что будет “погрызано” все, что попадется “на зуб”. Конечно, многое зависит от размера и характера питомца, но природа в любом случае берет свое, просто размер вреда может быть пропорционален размеру животного.

Совет: присматривайтесь к хозяину животных. Помимо штрафных санкций в договоре, можно оформить страховку квартиры или имущества. Если будет принесен вред – все компенсирует страховая кампания.

4. Узнайте, за сколько сдавать

Чтобы сдать квартиру быстро, но при этом не ошибиться с ценой, то есть не продешевить, перед подачей объявления узнайте реальную рыночную стоимость аренды вашей квартиры.

Сделать это можно легко и бесплатно в мобильном приложении Krisha.kz.

• Зайдите в мобильное приложение.
• Выберите «Оценка недвижимости».
• На странице «Оценить квартиру для…» нажмите на «Помесячной аренды».
• Укажите параметры квартиры:

— город; — жилой комплекс при наличии; — количество комнат; — улицу, номер дома, площадь квартиры; — наличие ремонта и мебели.

• Нажмите «Оценить квартиру».

Результат: получите отчёт от искусственного интеллекта, где будет указана рекомендуемая арендная плата на день подачи заявки, учитывая все введённые параметры жилья.

Если вы только собираетесь купить квартиру для сдачи, вам будет полезен наш материал:

Как выбрать квартиру для сдачи в аренду

2. Заключите договор аренды

Не сдавайте недвижимость без договора аренды — он защищает ваши права и имущество.

Договор имеет юридическую силу, даже если просто заключён в письменной форме и не заверен нотариусом.

Ничего сложного нет:

Скачайте образец договора. Этот образец Krisha.kz разработала с юристами. Он типовой, вы можете внести в него изменения.

Пропишите все условия аренды: — срок; — сумма арендной платы, дата платежа, наличие депозита; — то, как часто вы можете приходить к арендатору с проверкой; — условия проживания и многое другое.

В договоре можно прописать условие о запрете курения в квартире. Согласитесь, прокуренную квартиру с жёлтыми от дыма потолками и прожжёнными пятнами на полу гораздо сложнее будет сдать в последующем другим арендаторам.

Или указать, что если арендатор сломает что-то из бытовой техники, то будет обязан оплатить ремонт или купить новую.

Кому нельзя сдавать квартиру: родственники, знакомые

Ну и последняя, пожалуй, самая неожиданная категория арендаторов, которым нельзя сдавать квартиру — это близкие знакомые и родственники. Самая распространенная причина — просят цену, ниже рыночной. Еще одна причина — решение спорных вопросов. Как правило, не хочется ломать хорошие отношения выяснением «кто прав, кто виноват», а уж тем более материальным возмещением чего-то испорченного и проч.

Третья причина — часто эта категория людей любит нарушать сроки внесения арендной платы, а вы, как «свой», можете и потерпеть.

В общем и целом, сдавая квартиру родственникам или близким друзьям, вы попадаете в заложники, ведь рушить родственные и дружеские связи совсем не хочется. В то время, как ваши друзья-родственники, напротив, приобретают в вашем лице очень «гибкого и уступчивого» арендодателя, который всегда поймет и простит.