Долевая или совместная собственность что лучше

Как уже отмечалось ранее, главное отличие общей совместной собственности от долевой в том, что в первом случае конкретные доли собственников не определены и не зарегистрированы.

В долевой собственности каждый владелец имеет оформленную на него долю в праве собственности на объект. В общей совместной собственности такого разделения нет.

Плюсы и минусы совместной собственности

Преимущества совместной собственности:

1. Единство интересов: Обычно совместная собственность возникает между родственниками, что даст согласованные действия в отношении имущества.

2. Простота управления: Не надо определять индивидуальные доли, что упрощает процесс принятия решений.

3. Защита имущества: В некоторых случаях совместное владение может защитить имущество от третьих лиц или в случае личных долгов одного из собственников.

Недостатки совместной собственности:

1. Необходимость согласия: Любое решение, связанное с имуществом, требует согласия всех собственников.

2. Риски распределения имущества: В случае разногласий или желания одного из собственников выйти из собственности, может потребоваться продажа имущества.

3. Ограниченные права: Собственники не могут распоряжаться своей “долей” независимо, так как формально отдельных долей нет.

Сходства долевой и совместной собственности

Несмотря на отличия, у долевого и совместного владения есть и общие черты:

• Несколько собственников владеют одним объектом
• Нужно учитывать интересы всех участников
• Требуется согласование определенных сделок

Кроме того, и долевая, и совместная собственность подразумевают наличие сособственников. Это важно учитывать при оформлении и использовании общего имущества.

Общие рекомендации при покупке квартиры

В сфере недвижимости большая вероятность встретить мошенников. Даже если с куплей-продажей квартиры вам помогает риелтор, нужно перепроверять все детали.

Самое первое, на что нужно обратить внимание: кто собственники жилья и сколько их. У собственника должны быть все правоустанавливающие документы: документ, на основании которого он приобрел недвижимость, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. Желательно перед покупкой еще раз заказать последнее.

Выписку из ЕГРН может заказать любой человек как онлайн, так и в МФЦ. Из нее вы узнаете, кто собственник, на каком основании и когда он им стал, есть ли обременения: арест, ипотека, залог. Выписка готовится в течение трех дней.

Если у помещения несколько собственников:

1. Убедитесь, что продавец уведомил совладельцев в правильной форме о продаже своей доли.
2. Поинтересуйтесь, есть ли несовершеннолетние собственники. Сделки с такими собственниками проводятся только с согласия органов опеки. Они должны проверить, не ущемляются ли права ребенка, где он будет прописан после продажи. Это может занять много времени.
3. Узнайте, в браке ли собственник. Если квартира была куплена в браке, нужно получить согласие на продажу от супруги. Даже если на данный момент они в разводе. В течение года второй супруг может оспорить сделку, суд признает ее недействительной.

Закажите справку о составе семьи, чтобы проверить, сколько человек зарегистрировано в квартире, когда их выпишут из прописки. Опять же, если после покупки квартиры выяснится, что здесь прописан ребенок или недееспособный человек, выписать вы их сможете только через суд.

На сайте JCat.Недвижимость вы найдете много советов по купле-продаже имущества. Оставайтесь с нами, мы позаботимся, чтобы ваши сделки проходили быстро и без неожиданностей.

Преимущественные права сособственников

Важная особенность долевой собственности – преимущественное право выкупа доли при ее продаже. То есть сособственники имеют приоритет в покупке по сравнению с посторонними лицами.

Недостатки долевой собственности:

• Сложно физически выделить долю (например, комнату в квартире)
• Высокие расходы при разделе долей в суде
• Ограничения при продаже доли третьим лицам

Таким образом, долевое владение имеет больше свободы, но и больше сложностей по сравнению с совместной собственностью. Нужно учитывать как плюсы, так и минусы при выборе формы собственности.

Выдел доли из совместной собственности

Иногда возникает необходимость выделить конкретную долю из имущества, находящегося в совместном владении. Это можно сделать как по соглашению сособственников, так и в судебном порядке.

6. Выделение доли в натуре или определение ее стоимости

Доля в ОДС может носить как абстрактный характер (идеальная доля), так и конкретизироваться в виде реального помещения или части дома:

• Идеальная доля – это денежное выражение в процентах или в виде дроби от всей стоимости объекта недвижимости.
• Реальная доля представляет собой конкретную комнату в квартире или часть дома с отдельным входом, которая закреплена в натуре за данным собственником ОДС.

Определение реальной стоимости доли в денежном выражении производится исходя из рыночной стоимости всего объекта недвижимости с учетом доли конкретного владельца.

В каком случае возникает общая долевая собственность супругов?

Общая долевая собственность супругов образуется тогда, когда для их имущества применяется не законный (установленный нормами семейного законодательства РФ), а договорной режим. По воле супругов это происходит:

• при заключении брачного договора (тогда этот режим будет действовать для всего совместного имущества супругов, которое они определят в условиях договора);
• при заключении отдельных договоров по приобретению (созданию) имущества.

В последнем случае для одной части имущества супругов может действовать законный режим, а для другой части — договорной.

Помимо добровольного установления общей долевой собственности существует еще и принудительное, которое происходит в судебном порядке.

4. Обязанности собственников долей

Долевая собственность это не только права, но и обязанности для владельцев долей. В частности, собственник обязан:

• Уведомлять всех остальных участников ОДС в письменной форме о намерении продать или подарить свою долю сторонним лицам.
• Предоставлять другим собственникам возможность воспользоваться преимущественным правом выкупа его доли в течение месяца.
• Согласовывать важные решения по эксплуатации и ремонту объекта недвижимости, находящегося в ОДС.

Что такое долевая собственность

Долевая собственность — это форма владения недвижимостью, при которой несколько человек имеют права на один и тот же объект, но каждый из них имеет определенную долю. Эти доли могут отличаться друг от друга и определяются либо в договоре, либо по умолчанию равными, если иное не установлено.

Важно понимать, что долевая собственность не подразумевает физическое разделение объекта. То есть, даже если у вас 50 процентов доли в квартире, это не означает, что вы владеете двумя из четырех комнат. Вместо этого, ваша доля отражает вашу долю в стоимости и праве голоса по вопросам управления этой недвижимостью.

Этот тип собственности часто встречается, когда люди совместно инвестируют в покупку недвижимости или наследуют ее. Он позволяет собственникам иметь часть в объекте и принимать решения относительно его использования и управления.

12. Как правильно оформить выход из долевой собственности

Чтобы грамотно продать свою долю или выйти из ОДС, рекомендуется:

1. Заказать в Росреестре актуальную выписку о правах на объект недвижимости.
2. Оценить реальную рыночную стоимость своей доли или всего объекта.
3. Уведомить заказными письмами всех участников ОДС о намерении продать долю.
4. Получить от них официальные отказы в покупке или дождаться истечения месячного срока.
5. Оформить нотариально все документы для перехода прав собственности на долю.

Преимущества совместной собственности:

• Меньше возможностей для обмана со стороны сособственников
• Учитываются интересы всех владельцев

Продажа квартиры в совместной собственности

Есть несколько решений, по которым муж и жена, пусть даже бывшие, могут продать свою совместную квартиру.

Продажа совместной квартиры с получением согласия

Когда квартира в общей совместной собственности, необходимо получить нотариальное согласие второго супруга на ее продажу. И даже если они уже развелись, то бывшие также дают согласие. Они могут пойти к нотариусу и попросить помочь провести сделку.

Продажа долевой квартиры с предварительным разделением долей

Если нет желания получать согласие или нет доверия, конечно, стоит определить доли и прекратить совместный режим, составив соответствующий документ. Соглашение о разделе имущества всегда определяет размер долей, поэтому необходимо регистрировать в Росреестре такой раздел.

Оформив общую долевую собственность, можно продавать ее вместе, являясь самостоятельными сторонами сделки по договору: Продавец I и Продавец II. Продажа квартиры в общей долевой собственности имеет свои особенности, которые мы раскроем ниже.

Оспаривание долевой собственности

Основания для оспаривания:

• Нарушено преимущественное право выкупа доли
• Не уведомлены другие сособственники

Как купить квартиру в совместной собственности

Важный момент — это получение согласия всех собственников. Даже если один из них готов продать вам квартиру, без согласия остальных сделка не состоится. Это согласие должно быть оформлено нотариально, что подтверждает его юридическую силу.

Приступив к покупке, необходимо удостовериться в правах собственности на квартиру. Для этого заказывается выписка из ЕГРН, которая покажет, кто собственники и какие у них доли. Если она была получена в дар или по наследству, то, возможно, она не является совместной собственностью, даже если владельцев несколько.

Если квартира была приобретена во время брака, она автоматически считается совместной собственностью супругов, даже если оформлена только на одного из них.

Как только все детали уточнены и договор купли-продажи подписан, последний этап — регистрация перехода права собственности в Росреестре. Это предоставит вам право на новую недвижимость и защитит от возможных юридических проблем в будущем.

Недостатки совместной собственности:

• Долгое согласование всех сделок
• Угроза блокировки продажи одним из участников

Таким образом, при выборе типа собственности стоит учесть все за и против каждого варианта.

Определение долей в праве общей долевой собственности

Прекращение режима совместной собственности и переход к общей долевой собственности могут наступить вследствие того, что:

Скачать форму соглашения

• супруги установили долевое владение с определением долей, принадлежащих обеим сторонам, в момент приобретения права общей собственности на имущество;
• супруги определили доли владения имуществом на основании взаимного согласия путем подписания соглашения о разделе имущества либо (в случае отсутствия согласия сторон) путем обращения в суд;
• третья сторона, заинтересованная в определении доли одного из супругов, обратилась в суд (например, при обращении взыскания на совместное имущество) с обращением о разграничении долей в общей долевой собственности.

По взаимному согласию супругов доли могут быть определены как пропорционально их вкладу в создание (приобретение) имущества, так и непропорционально. Суд при определении долей исходит в большинстве случаев именно из пропорций вклада каждого супруга.

Мифы и неверные суждения, когда супруги определяют порядок раздела

Очень часто супруги ошибаются в том, как делится их совместно нажитое имущество. Мы собрали самые частые ошибки и сейчас их разберем.

Миф № I: «Твои деньги не платились. Это только мой заработок».

Многие заблуждаются, думая, что факт отсутствия вложенных денежных средств одним супругом автоматически создает единоличное право для другого. Нет, это не так. Не важно кто и сколько зарабатывал. Все имущество, нажитое во время брака, будет общее совместное.

Можно доказать, что супруг во время брака злоупотреблял, вел аморальный образ жизни, не ухаживал за домом, не работал при условии, что все так и было. Тогда суд может пересмотреть перераспределение долей. Но в обычных случаях этого не происходит. И когда реализуют раздел на долевую, каждому причитается ½ доля.

Миф № II: «Квартира записана на меня, значит она моя».

Не важно, на кого из супругов записана недвижимость. Это их общая совместная собственность. Если в Росреестре стоит только один из супругов как собственник, в любом случае при продаже придется запрашивать согласие второго. И у второго есть все такие же права на совместную квартиру.

Миф № III: «После развода ребенку нужна большая площадь».

Такую позицию обычно занимает тот, с кем остается ребенок, рассчитывая на увеличение площади по тому основанию, что гражданам, в одиночку воспитывающим детей, лишняя площадь не помешает. Но Верховный Суд ее не разделяет в полной мере.

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)» Наличие общего несовершеннолетнего ребенка не является безусловным основанием для отступления от начала равенства долей при разделе имущества бывших супругов. ВС РФ считает доли равными на общих началах.

Пример

Муж и жена купили совместную квартиру во время брака. Договор купли-продажи заключал только муж, и он указан собственником. Он заработал самостоятельно на эту квартиру. Жена до этого не работала. Но у них был ребенок, она его растила, наводила в доме чистоту и порядок. Поэтому в суде в случае раздела квартиры их доли могут быть признаны равными, даже если супруга просит признать за ней большую.

Семья – это доверие. Поэтому предполагается, что супруг, который не записан собственником, доверяет второму. Но его согласие на совершение сделок – обязательно.

В чем преимущество, когда вид совместный? Совместный вид подразумевает контроль с обеих сторон. Совместный вид собственности можно оспорить, если возникнет необходимость или изменить.

Проверка документов при покупке

Чтобы купить долю в совместной собственности, покупателю нужно в обязательном порядке запросить и проверить:

• Свидетельство о собственности
• Выписку из ЕГРН
• Документы о возникновении права собственности
• Нотариально заверенные согласия всех владельцев

Это необходимо, чтобы убедиться в чистоте сделки и избежать возможных проблем в дальнейшем.

Оформление недвижимости в совместную собственность

Если принято решение приобретать квартиру или дом в режиме совместной собственности, нужно грамотно оформить документы.

Распоряжение имуществом без согласия собственников

Еще одно важное отличие долевой и совместной собственности заключается в порядке распоряжения имуществом.

При долевой собственности владелец вправе продать, подарить или иным образом распорядиться своей долей без согласия остальных участников.

А вот при общей совместной собственности на любые сделки требуется согласие абсолютно всех владельцев.

Это одно из ключевых отличий двух видов общего владения имуществом.

8. Выделение долей несовершеннолетним

Законные представители детей как участников ОДС могут:

• Использовать материнский капитал для выделения ребенку доли в квартире или доме.
• Получить разрешение органов опеки на продажу доли ребенка, если есть выгодные условия.

2. Особенности оформления долевой собственности

Чтобы оформить долевую собственность (ОДС) на объект недвижимости, нужно выполнить несколько условий:

1. Получить письменное согласие от всех собственников объекта на выделение долей.
2. Подготовить пакет документов: заявление в Росреестр, паспорта, свидетельство о собственности на объект.
3. Оплатить государственную пошлину за регистрацию ОДС в размере 2000 рублей.
4. Подать документы в Росреестр для получения выписки из ЕГРН, которая будет подтверждать доли собственников.

С 2019 года разрешено не заверять нотариально согласия на выделение долей в некоторых ситуациях. Это упростило процедуру.

От уплаты госпошлины освобождаются малоимущие граждане, чей доход ниже прожиточного минимума.

10. Налогообложение доходов от долевой собственности

Доходы, которые приносит долевая собственность, также подлежат налогообложению:

• При продаже доли в ОДС взимается налог на доходы физических лиц в размере 13% от полученной прибыли.
• Если собственник сдает свою долю в аренду, то это рассматривается как доход от сдачи имущества внаем. С него нужно заплатить НДФЛ по ставке 13%.

Основания для прекращения общей собственности

К таким основаниям относятся:

• Достижение соглашения между сособственниками
• Решение суда
• Выдел доли по требованию участника

Основные минусы долевого владения:

• Сложность или невозможность физически выделить свою долю в натуре.
• Высокие риски судебных разбирательств при неурегулированных конфликтах интересов.
• Большая вероятность мошенничества при сделках с долями в ОДС.

Как возникает каждый вид собственности

Право совместной собственности обычно возникает, когда несколько лиц получают во владение один объект (дом, квартиру, земельный участок), но их конкретные доли по каким-либо причинам не определяются.

Долевая собственность устанавливается, если при оформлении прав на общее имущество каждый из его владельцев получает определенную часть, о чем делается запись в документах и реестре недвижимости.