При покупке комнаты что нужно знать

• Если уже имеется составленный договор купли-продажи, то надо тщательно его изучить, чтобы убедиться, что в нем содержатся необходимые сведения о продаваемом объекте.
• Желательно, чтобы продавец показал расширенную выписку из домовой книги, которая выдается ФМС, так как здесь имеются данные даже о прошлых жильцах квартиры.
• Если жилье было приватизировано, то надо убедиться, что нет людей, которые не были включены в договор без правильно составленного отказа, так как они обладают правом на недвижимость.
• Надо заказать расширенную выписку из ЕГРН, в которой перечисляются все совладельцы объекта.

Если продавец отказывается передавать те или иные документы и сведения, то можно говорить о том, что ему есть что скрывать, поэтому желательно отказаться от такого приобретения.

Как оформить договор купли-продажи

Грамотно составленный договор купли-продажи также может повлиять на сделку и действительность таковой.

Запомните! В соглашении нужно обязательно указать:

• дату и место оформления соглашения;
• информацию о продавце и покупателе;
• сведения о квартире, начиная с адреса, заканчивая количеством комнат;
• стоимость жилья;
• порядок оплаты квартиры;
• процедуру разрешения споров;
• порядок передачи жилья;
• количество экземпляров соглашения;
• ответственность сторон, права и обязанности;
• подписи сторон.

Также договор должен включать приложение, в которое будут входить правоустанавливающие бумаги, выписка из домовой книги, план дома, согласие на продажу конкретно установленных лиц.

Как рассчитать налоговый вычет за квартиру

Налоговые резиденты России (живут в стране не менее 183 дней в течение года и уплачивают налог с зарплаты) могут получить у государства до 13% от стоимости приобретенной недвижимости. Если собственник квартиры не работает или платит налоги как ИП на упрощенной системе налогообложения, вернуть налог с помощью имущественного вычета нельзя, потому что он не уплачивается в бюджет.

Налоговый вычет за квартиру каждому человеку дают один раз. Существует лимит, с которого будет исчисляться налоговый вычет: 2 млн руб. — для строительства или покупки жилья, 3 млн руб. — при погашении процентов по ипотеке. Таким образом, сумма имущественного налогового вычета может составить до 650 тыс. руб. : 260 тыс. руб. — за покупку квартиры и 390 тыс. руб. — уплаченные проценты по ипотеке.

Если стоимость квартиры меньше 2 млн руб. , то вычет рассчитывают в зависимости от суммы покупки, а остаток можно перенести на покупку других объектов. Вычет от уплаты процентов по ипотеке возвращается одноразово и действует в отношении одного объекта недвижимости.

Как получить налоговый вычет через работодателя

Получить имущественный налоговый вычет можно и через работодателя. Документы стоит подавать сразу, не дожидаясь конца года. В этом случае не нужно подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Вычет предоставят на основании уведомления. Налоговая инспекция выдает такой документ по заявлению. Работодатель не будет удерживать НДФЛ с зарплаты, пока не выплатит полагающийся лимит компенсации. Эти средства можно направить на погашение ежемесячных ипотечных платежей.

Инструкция для получения имущественного налогового вычета через работодателя:

1. В произвольной форме написать заявление на получение уведомления от налогового органа о праве на имущественный вычет.
2. Подготовить копии документов, подтверждающих право на получение имущественного вычета.
3. Предоставить полный пакет документов в налоговый орган по месту жительства.
4. По истечении 30 дней получить в налоговом органе уведомление о праве на имущественный вычет.
5. Предоставить работодателю выданное налоговым органом уведомление. Документ будет являться основанием для неудержания НДФЛ из зарплаты сотрудника до конца года.

Список документов для налогового вычета

Для начала нужно заключить сделку по покупке жилья. Затем получить в налоговой инспекции уведомление о том, что вы имеете право на вычет. И это право требуется документально подтвердить и доказать, что вы совершили покупку.

Для оформления имущественного вычета при покупке квартиры необходимы документы:

• декларация о налогах на доходы физлиц по форме 3-НДФЛ (бланк можно взять в налоговой или на ее сайте);
• справка от доходах по форме 2-НДФЛ (получить у работодателя);
• договор купли-продажи жилья;
• свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН);
• акт приема-передачи квартиры налогоплательщику (или доли в ней);
• документы, подтверждающие расходы на покупку имущества (банковские выписки, расписка от продавца о получении денег);
• паспорт;
• свидетельство о заключении брака (если квартира приобретена в браке).

При получении вычета по ипотечным процентам нужно предоставить:

• договор с кредитной организацией;
• график погашения кредита и уплаты процентов за пользование заемными средствами.

Все документы можно предоставить в копиях, однако лучше всегда иметь при себе оригиналы.

С чего начинается выбор недвижимости?

На что обратить внимание при покупке квартиры в первую очередь? Первоначально надо ответить на несколько значимых вопросов:

• определяется, будет ли покупаться жилье на первичном или вторичном рынке;
• рассчитывается, сколько средств будет выделено на это покупателем;
• решается, будут ли использоваться исключительно собственные сбережения или придется прибегать к помощи банков;
• выбирается, сколько должно быть комнат, какова будет их квадратура, а также в каком регионе города предпочтительно выбрать объект.

На основании данных параметров можно выбирать оптимальную квартиру для приобретения

Приобретение квартиры через агентство

Решили обратиться в агентство недвижимости? Разумно! Вот только и здесь нужно проявить бдительность. Современный рынок перенасыщен предложениями от различных риелторских контор, поэтому так важно сделать правильный выбор.

Какими же критериями руководствоваться?

• Известность компании. Если агентство стабильно рекламирует свои услуги, значит, оно присутствует на рынке постоянно. Обратите внимание и на качество подачи материала – успешная фирма не будет экономить на рекламе.
• Имидж. Если офис находится в подвале, мебель и техника морально устарели, а сотрудники одеты кто во что горазд – бегите из этой шарашкиной конторы немедленно!
• Опыт работы. Имеет значение не только срок существования компании на рынке, но и профессиональный опыт конкретных сотрудников. Такого понятия, как текучка кадров, еще никто не отменял. И если за ваше дело возьмется новичок, нет никаких гарантий, что оно увенчается успехом.
• Сертификаты и дипломы. Вам обязательно должны представить документы, подтверждающие качество работы компании.
• Стоимость услуг. Вас должны насторожить как явно завышенные, так и, напротив, слишком низкие цены.
• Рекомендации третьих лиц. Возможно, кто-то из ваших знакомых уже воспользовался услугами той или иной компании и остался доволен. Почему бы не прислушаться к отзывам? Рекомендации вы также можете найти в интернете, у юристов или в специализированных общественных организациях.

А теперь предлагаем рассмотреть вопрос, что нужно знать при покупке квартиры через агентство:

1. Понятно, что при покупке жилья придется перестраховываться и иметь дело с кипой бумаг, и все же старайтесь не подписывать ненужные документы. К таковым относится, например, гарантийное обязательство о фиксировании цены. Этот документ как будто бы гарантирует покупателю то, что продавец не повысит цену на объект. Но по сути никакой юридической силы у данного документа нет, так как его подписывают только покупатель и агентство. Продавец же там вообще никак не фигурирует, хотя именно на него возлагаются обязательства.
2. В процессе ведения сделки вас попросят выдать одну либо несколько доверенностей на право представления. Этот документ обычно заверяется нотариально, в нем описывается, кому и от кого он выдан, право передоверия, объем полномочий. Не вздумайте делегировать права на распоряжение собственностью, получение денег и другие действия, которые могут серьезно вам навредить.
3. Вам предлагают подписать документ, который вызывает сомнения? Возьмите тайм-аут, проконсультируйтесь со сторонним юристом. Всегда читайте то, что подписываете, сколько бы времени на это ни ушло.

Помните о том, что грамотно построенное сотрудничество с агентством позволит вам не только быстро и безопасно приобрести квартиру, но даже сэкономить при этом.

Правило 2. Соблюдение права преимущественной покупки комнаты

Важный момент, который отличает сделку с комнатой от сделки с квартирой, — необходимость соблюдения продавцом приоритетного права покупки. Это означает, что перед началом поиска стороннего покупателя продавец должен предложить купить его комнату соседям — собственникам других комнат в квартире. Такое предложение должно быть сделано в письменной форме с указанием цены и других условий. Если в течение месяца соседи не изъявят желания приобрести комнату, то продавец имеет право продать ее на тех же условиях любому другому лицу. То же самое касается продажи комнаты в коммунальной квартире.

«Продавец комнаты в коммунальной квартире при обращении за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю обязан предоставить в орган регистрации отказ от права преимущественной покупки только в том случае, если договор заключен до истечения одного месяца со дня уведомления собственников других комнат коммунальной квартиры», — пояснили эксперты.

Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то его отказ можно получить только с разрешения органов опеки и попечительства. В этом случае договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, отметили в ФКП.

Наши читатели спрашивают, на что необходимо обратить внимание при покупке жилья, какие документы должны быть у продавца, как проверить их подлинность, кто должен оплачивать услуги нотариуса – продавец или покупатель. За ответами на эти и другие вопросы мы обратились в нотариальные и юридические конторы, а также в Центры обслуживания населения города Алматы.

Итак, если вы решили купить жилье, первое, на что необходимо обратить внимание, – это на наличие у продавца правоустанавливающих документов на недвижимость. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство, акт о приобретении с публичных торгов, копия вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего право собственности (если недвижимость была отсужена в результате судебного процесса). Правоустанавливающий документ должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Центре по недвижимости (ЦПН) или в Центре по обслуживанию населения (ЦОН) и содержать соответствующий штамп для подтверждения подлинности документа.

Кстати, в некоторых случаях у собственника может быть на руках сразу несколько правоустанавливающих документов, например договор купли-продажи и свидетельство о праве на наследство, в том случае, если одна часть дома была куплена, а другая получена по наследству. Также при продаже недвижимости у собственника должен быть технический паспорт на жилье – документ, содержащий план и описание всех помещений с указанием площади.

При любом изменении в технических характеристиках (например, если в квартире или доме была произведена перепланировка) в техническом паспорте они должны быть указаны. Если же перепланировку провели, но в техническом паспорте произведенные изменения не указали, то оформить договор купли-продажи невозможно. В этом случае сначала необходимо узаконить перепланировку и устранить все замечания техника. При продаже частного дома продавец должен иметь также государственный акт на земельный участок на праве собственности или землепользования с указанием плана участка, его местонахождения, размеров и целевого назначения (обслуживание жилого дома), документ, на основании которого был приобретен земельный участок, например, договор купли-продажи.

Кроме того, у продавца обязательно должна быть справка об отсутствии обременений на продаваемую недвижимость, выданная в ЦОНе по месту нахождения объекта. Справка об отсутствии обременений является доказательством того, что на продаваемое жилье не наложен арест судебными органами, органами следствия, налоговыми органами, судебным исполнителем. Также этот документ подтверждает, что недвижимость не находится в залоге у банка. Продажа арестованной или залоговой недвижимости невозможна. Данная справка изготавливается в ЦОНе бесплатно в среднем в течение трех дней после подачи документов и действительна в течение одного дня.

При нотариальном удостоверении договора купли-продажи потребуются личная явка всех собственников квартиры старше 14 лет с удостоверениями личности (для достигших 16 лет), нотариальные доверенности от всех отсутствующих собственников. Если квартира приобретена во время брака (кроме случаев получения в дар или по наследству), потребуется личная явка супруга собственника квартиры с удостоверением личности (паспортом) и свидетельством о браке либо нотариальное заявление супруга о согласии на продажу.

Также при заключении сделки в нотариальную контору необходимо предоставить правоустанавливающие документы на квартиру, справку о технической характеристике квартиры, выписку из регистрационного листа правового кадастра, свидетельства о рождении несовершеннолетних собственников квартиры, разрешение органа опеки и попечительства на продажу доли несовершеннолетних. Оплата услуг нотариуса оговаривается между продавцом и покупателем заранее, как правило, сумма уплачивается обеими сторонами в равных долях. Во многих нотариальных конторах города стоимость данной услуги доходит до 12 000-15 000 тенге.

После оформления сделки договор купли-продажи необходимо зарегистрировать в ЦОНе по месту расположения недвижимости. Адреса ЦОНов: -ЦОН Турксибского и Жетысуского районов – улица Р. Зорге , 9; -ЦОН Алмалинского и Медеуского районов – улица Богенбай батыра, 221; -ЦОН Ауэзовского и Бостандыкского районов – улица Ходжанова, 9.

Для этого нужно предоставить следующие документы: – заявление с просьбой о регистрации права на недвижимое имущество; – документы, подтверждающие право на недвижимое имущество (договор купли-продажи); – квитанцию об уплате в бюджет сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ставка сбора для физических лиц составляет 584 тенге.

Регистрация прав на недвижимое имущество производится в течение пяти рабочих дней со дня подачи документов. После регистрации договора купли-продажи право собственности на жилье переходит к покупателю.

Подготовила Ирина ПОЧИКЕЕВА. Фото Фархата Шамшидинова

наверх

Как выбрать ламинат? Отзывы покупателей о покрытии

Сегодня существует множество напольных покрытий. Уже около двадцати лет ламинат является одним из самых популярных и востребованных материалов. Однако отзывы о нем в последнее время поступают противоречивые. Большинство покупателей довольны своим новым полом. Их вполне устраивает его цена, красивый внешний вид и простота в уходе.

Вместе с тем появляются и негативные отзывы о ламинате. В первую очередь они касаются его «отношений» с водой. Если мыть его традиционным способом, ламинат очень скоро теряет свой внешний вид и привлекательность. Большие нарекания вызывает качество кромок. В некоторых видах ламината они быстро разрушаются, и пол выходит из строя.

Трудно судить об объективности таких отзывов. Мы не знаем, какой материал использовался, правильно ли проводилась укладка и уход за покрытием. В любом случае выбирайте материал известных производителей, чья продукция зарекомендовала себя отличным качеством. Это избавит вас от лишних проблем и бесполезных трат. Качественный, грамотно уложенный ламинат прослужит вам около двадцати лет.

Что означает плотность ламината

Многие производители указывают на упаковке значение плотности – удельного веса по объему. Этот показатель позволяет судить о прочности материала. Если вы не нашли этого значения, то вам необходимо умножить суммарную площадь досок в упаковке на их толщину, а затем полученное значение перевести в кубические метры. Массу ламината в килограммах (указанную на упаковке) разделите на полученное значение объема. Таким образом вы узнаете искомое значение плотности. Помните, плотность качественного ламината не может быть ниже 850 кг/куб. м.

Долги, жильцы и другие сюрпризы

Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева. — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд. Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».

Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понаморева.

Вторая проблема — жильцы, которые зарегистрированы в продаваемой квартире. «Покупатель залоговой квартиры, реализуемой в порядке исполнительного производства, рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами его семьи. Выселить их из квартиры будет крайне сложно, а порой даже невозможно», — предупреждает Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости». «Прописанных в квартире граждан можно снять с регистрации только по решению суда, а детей выписать нельзя ни при каких условиях, — заявляет Алексей Бернадский. — Купив такую квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком, покупатель обрекает себя на «бездействие», поскольку ни выписать, ни выселить ребенка из такой квартиры нельзя — следовательно, продать квартиру в дальнейшем также не получится».

В случае с муниципальными и региональными торгами количество жильцов, зарегистрированных в квартире, указывается в изначальной заявке; в других случаях наличие таких людей может оказаться сюрпризом, предупреждают юристы. «Например, во время приватизации квартиры один из проживавших жильцов отказался от участия в приватизации, — рассуждает Василий Неделько. — При этом он получает право проживания в этой квартире. Такой житель не утратит полученное право даже в случае смены собственника квартиры».

Если с аукциона продается залоговая квартира, то необходимо убедиться в том, не является ли данная процедура кабальной для владельца квартиры с точки зрения условий продажи жилья, советуют в «Инком-Недвижимости». «Если это не квартира в только что построенном доме, то нужно выяснить в паспортном столе круг ранее зарегистрированных в ней граждан. Это позволит убедиться, что никто из них не относится к лицам, сохраняющим право на данную жилую площадь», — добавляет Краснова.

Подчас скрытое обременение возникает в результате разорения или ликвидации предприятия, которое предоставляло своим сотрудникам жилье по договорам социального найма, приводят еще один пример ограничений аукционных квартир в адвокатском бюро А2. «Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса, [либо] состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления другого жилья», — говорит Понаморева.

Последним сюрпризом может стать высокая цена. «Да, на аукционе можно приобрести квартиру ниже рыночной стоимости, но никто этого не гарантирует, — рассказывает Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». — Не стоит забывать главное правило аукциона: на торгах цена может только повышаться. Устроители опираются на отчеты о рыночной стоимости оценочных компаний, поэтому стартовая цена лота может отличаться от рыночной совсем незначительно. А в процессе торгов участнику порой трудно не поддаться общему ажиотажу и остановиться вовремя. Так что перед аукционом стоит посмотреть ситуацию на рынке, узнать цены на жилье в том районе, где находится приглянувшаяся квартира, чтобы в азарте борьбы не переплатить за лот».