Как платить ипотеку при разводе супругов

Разночтения при делении кредитного жилья объясняются тем, что правовое урегулирование вопроса в гражданском и семейном законодательстве представляется недостаточным. Суд обязательно опирается на положения Семейного и Гражданского кодексов, ФЗ «Об ипотеке» и документально оформленные отношения между банком и супругами.

Закон о выплате ипотеки при разводе однозначно указывает, что недвижимость, приобретенная супругами в то время, когда они были женаты, в кредит, является совместным имуществом. Что предполагает определенные правовые последствия, а именно:

• брачный договор не заключался — тогда закон предписывает поделить квартиру пополам на одинаковые доли;
• если делится жилье, купленное в кредит, то при разеделе не учитывается то, чье имя стоит в договоре кредитования– развод при невыплаченной ипотеке приводит к продолжению выплаты долга обоими супругами.

Если при этом применялся материнский капитал

А если в сделке участвовал материнский капитал, то все становится еще запутаннее. Например, при цене квартиры в 5 млн. 1 млн. принадлежит супруге как наследство, а 483 000 из оставшихся 4 000 000 оплачены маткапиталом.

Что в итоге получается:

• доля ценой в 1 000 000 — собственность супруги, полученная в наследство;
• 3 517 000 — эта доля делится между мужем и женой поровну;
• 483 000 (маткапитал) — это равные доли детей и супругов. Например, если детей двое, то каждой стороне полагается доля на 120 750 рублей.

Какой расклад выходит:

• супруге принадлежит доля 1000000+120750+3517000/2 . В итоге получается сумма в 2 879 250 рублей;
• доли детей — по 120 750;
• доля супруга — 3517000/2+120750=1 879 250 рублей.

Такие случаи являются самыми сложными при разделе ипотечной квартиры при разводе. И часто дело доходит до суда. Осложняет ситуацию наличие обязательства по выделению долей детям, что ставит палки в колеса при продаже объекта.

Обязательства супругов: риски и ответственность

В отношении обязательств мужа и жены перед кредиторами действуют особенные правила. Все они предусмотрены статьей 45 СК РФ. По общему правилу кредит банкам должен отдавать тот, кто его брал (рассматриваем ситуации без ипотеки, по обычным любым обязательствам). Но на самом деле банки имеют право при сложностях или недостаточности имущества поступить следующим образом:

• потребовать раздела и выдела доли должника из общей совместной собственности;
• обратить взыскание на долю второго супруга, если имеются основания полагать, что кредит был потрачен на общие благие цели для семьи.

И тут уже возникает риск потерять все. Особенно тяжело с квартирами, когда на них обращают взыскание. Выдел доли в натуре практически неосуществим.

По закону сначала надо предложить выкупить долю остальным содольщикам. Сделать надо это в письменной форме и ждать месяц их ответа.

И, как правило, на этом моменте возникают разногласия, кому какую цену устанавливать:

• банкам выгодно продать подороже, чтобы иметь возможность погасить долг;
• а содольщикам должника наоборот – выгодно купить ее по более низкой цене.

Статья 255 ГК РФ устанавливает, что квартира должна продаваться по рыночной стоимости. Рыночную стоимость определяют эксперты, а их участие приносит новые расходы, так как за оценку недвижимости берут немало. Когда содольщик или второй супруг не может выкупить, то банк вправе требовать продажи с торгов. Страшно представить себе, как будут уживаться в одной квартире совершенно разные люди.

Когда вы столкнулись с подобными проблемами, много долгов и кредитов, банки обращаются в суд, не оставайтесь с этой ситуацией один на один. Шансы снизить риски есть, обращайтесь за поддержкой к нашим юристам, мы поможем прийти к взаимовыгодным соглашениям.

Как делится ипотека, оформленная до брака

Это, пожалуй, самый простой вариант, не требующий разбирательств и изучения судебной практики. Если ипотечная квартира была оформлена в собственность до вступления в брак, то в случае развода она не подлежит разделу. При этом важно помнить, что супруг, не являющийся собственником, но вносящий платежи по ипотечному кредиту, может вернуть потраченные средства. Однако для этого потребуется доказать свой вклад в погашение ипотеки. Чтобы избежать судебных тяжб, юристы рекомендуют перед свадьбой составить брачный договор с указанием ответственности сторон при разводе.

Если пара не зарегистрировала отношения, но является созаемщиками по кредиту на жилье, то права получит гражданин, на которого оформлена недвижимость. В этом случае также рекомендуется прописывать условия в договоре сторон и желательно заверить документ у нотариуса.

Ипотека при разводе супругов с детьми

Наличие в семье несовершеннолетних детей серьезно влияет на процедуру разделения ипотеки и недвижимости при разводе мужа и жены. Бо́льшую часть получает родитель, с которым остается маленький ребенок. При этом вне зависимости от количества детей в семье, при делении ипотечного жилья по закону должны быть соблюдены права всех несовершеннолетних, то есть дети должны получить доли и быть прописаны на жилплощади. Недвижимость можно разделить между супругами, только если она имеет несколько комнат. Маленькая однокомнатная квартира остается жене с ребенком, так как жилплощадь не может быть поделена на доли. Мужу возмещается компенсация в виде части стоимости объекта.

Какие еще могут быть варианты раздела имущества по ипотеке при разводе супругов с детьми:

• При отказе бывшего супруга от доли в квартире в пользу ребенка банки соглашаются переоформить невыплаченную задолженность на жену только при условии, что ее платежеспособность позволяет вносить ежемесячные платежи. При отсутствии финансовых возможностей муж остается в числе созаемщиков.

• При нахождении женщины в декрете, наличии инвалидности или временной нетрудоспособности банковская организация может позволить снизить размер ежемесячных платежей.

• После развода и раздела ипотеки мама вправе направить материнский капитал на частичное погашение займа. Однако распоряжаться своей долей она не может до полного закрытия бывшим супругом оставшейся части кредита.

• После появления ребенка семья может направить полученные средства на первоначальный взнос или частичное погашение долга. При этом по закону родители обязаны сделать несовершеннолетнего одним из собственников ипотечной квартиры. При разводе доля отца или матери, оставшейся ребенком, будет увеличена за счет детской. Долг перед банком, как показывает практика, делится между родителями поровну.

Во избежание трудноразрешимых ситуаций юристы советуют составить соглашение, в котором будут четко прописаны порядок расторжения брака, величина алиментов, права ребенка до и после совершеннолетия, доли каждого супруга, объем долговых обязательств и т. д. Это позволит упростить бракоразводный процесс и избежать необходимости обращения в суд с заявлением.

Ипотека с маткапиталом при расторжении брака

Судебная практика гласит, что в случае развода при ипотеке, оформленной с материнским капиталом, часть недвижимости, которую оплатили средствами сертификата, распределяют между членами семьи. Оставшаяся жилплощадь делится между супругами. При этом если бывший муж не приходится отцом хотя бы одному ребенку и не указан в сертификате на маткапитал, то оплаченную с помощью субсидии часть ипотечной квартиры с ним делить не нужно.

Долями несовершеннолетних распоряжается родитель, с которым они проживают. Такое право за ним сохраняется до достижения детьми 18 лет. Управлять жилплощадью, принадлежащей несовершеннолетним, родитель не вправе без разрешения органов опеки. Если жилой объект остается у одного из супругов, он обязан возместить другому стоимость доли (ст. 38 СК РФ). В случае разногласий величину выплаты определит суд.

Что по этому поводу думает банк

Ему совершенно без разницы, в каких отношениях состоят созаемщики. Его задача — сделать так, чтобы ипотека погашалась по графику и без задержек. А то, разводятся супруги или нет, — его не волнует.

Банку даже хорошо, что в сделке участвуют два заемщика. Он может предъявлять требования по погашению ссуды к ним обоим. И даже если вдруг один супруг после развода решил не платить ничего банку, второй должен вносить платежи. Если не платить, итогом просрочки может стать изъятие жилья.

Все вопросы, которые касаются ипотеки при разводе, придется решать с банком. И если вы примите решение вывести одного из заемщиков из ипотеки, банк может отказать в этом. Ему лучше, когда заемщиков двое. И отказ — полное право банка как залогодержателя и кредитора.

Судебная практика: бывшие супруги и раздел квартиры

Дело N 88-16289/2021.

Истец Г. обратился в суд с иском к Е., чтобы поделить кредит по ипотеке. Он намеревался взыскать сумму, потраченную им на погашение кредита после прекращения брака. В 2015 году супруги развелись. Районный суд разделил квартиру на равные доли между супругами и признал ипотечные обязательства общими обязательствами бывших супругов. Истец просил исключить эту квартиру из состава общего имущества. Истец выплатил 2 065 652 рублей и просил взыскать с ответчика 1 032 826 рублей (половину долга). Суд районный в части взысканий удовлетворил требования. Апелляция решения поддержала. В кассационной жалобе второй супруг просит отменить решения судов. Кассационный суд посчитал, что нижестоящие суды неправомерно исчислили срок исковой давности, и направил дело в районный суд на новое рассмотрение в ином составе.

Раздел недвижимого имущества без ипотеки и детей: важные моменты

Супруги при разводе и разделе общей квартиры без участия банка могут поступить разными способами. Третья сторона в процесс не вмешивается, поэтому будет проще договориться.

Так как их доли признаются равными, то квартиру можно просто продать и разделить деньги пополам. Это удобно оформить соглашением. Такое соглашение составляется в обязательной письменной форме и удостоверяется у нотариуса. Примечательно то, что даже в браке это можно сделать. А также в браке можно заключить брачный договор.

Оформили раздел квартиры на доли, зарегистрировали сделку в Росреестре, теперь квартиру можно продавать. В данном случае будут выступать в качестве продавцов две стороны:

• продавец 1;
• продавец 2.

Учитывайте тот факт, что сейчас свидетельства о праве собственности не выдаются. Все данные содержатся в Росреестре. При регистрации прав собственности получают выписку.

Если не удается достичь согласия, раздел имущества супругов происходит в суде.

Прежде чем составлять соглашение, обратитесь к нашим экспертам за консультациями. Мы поможем учесть все нюансы и условия, чтобы соглашение считалось обоснованным и законным.

Суд и сроки исковой давности

Квартира – это дорогостоящее имущество, а мировой суд по закону не имеет права рассматривать такие вопросы. Подавать заявление о разделе надо в районный суд.

Есть общий срок исковой давности – три года. Но течь они начинают с особенностями. Если муж и жена продолжают после развода использовать совместную квартиру, то может и не понадобится ее раздел. Но когда один из супругов узнал или должен был узнать о том, что его права собственника нарушены, с этого момента и начинает течь трехлетний срок исковой давности.

Пример

Николай и Елена построили жилой дом в браке. Но через какое-то время супруги развелись. Споров у них не возникало, каждый занял по этажу. Делить дом они не стали после развода, просто устроили разные выходы. Через два года Николай стал злоупотреблять и вести разгульный образ жизни. Елена терпела, но в один день поменяла все замки, наняла охрану и перестала пускать Николая на территорию. Для Николая с этого момента начинает течь срок исковой давности, а не с момента их развода.

Соглашение о разделе ипотечной квартиры

Супругами также может быть составлено соглашение о разделе квартиры, находящейся в ипотеке. По этому документу каждому выделяется определенная доля. При помощи такого соглашения можно учесть интересы каждой из сторон. К примеру, возможно, кто-то вносил в покупку или в погашение долга больше денежных средств, и оба из пары это признают.

Такое соглашение должно быть оформлено в письменном виде и заверено нотариально. В нем необходимо указать:

• ФИО, паспортные данные, дату рождения и место жительства каждого из супругов;
• данные свидетельства о браке или его расторжении (если развод уже состоялся);
• данные объекта недвижимости, подлежащего разделению (кадастровый номер, адрес места нахождения, форма собственности);
• подробное описание объекта недвижимости (общая и жилая площадь, количество комнат, этаж, год постройки, тип дома и т.д.);
• данные свидетельства собственности либо номер кредитного договора и договора купли-продажи;
• доли, в которых предполагается разделение квартиры между супругами;
• ответственность сторон и способы разрешения споров;
• подписи и дата.

Раздел ипотечной квартиры при разводе

Разделение ипотечной квартиры даже при равной ответственности супругов осложняется тем, что имущество находится в залоге у банка, а значит, им невозможно распоряжаться в полной мере.

В подобной ситуации даже после расторжения брака обязательства по выплате ипотеки также ложатся на обе стороны. Если одна сторона перестанет вносить оплату, эти обязательства могут полностью лечь на второго созаемщика.

Иное разделение имущества может быть возможно при наличии брачного контракта, в котором эти условия прописаны. Может быть заранее указано лицо, которое будет собственником недвижимости после расторжения брака. В брачном договоре также может быть указана сумма отступных в случае нарушения одной из сторон пунктов соглашения.

Если у супругов имеются несовершеннолетние дети, суд примет решение, учитывая их интересы. Как правило, решение принимается в пользу основного опекуна ребенка. В этом случае ему достанется основная доля недвижимого имущества. Второй супруг вправе потребовать материальную компенсацию.

Если ипотечное жилье приобреталось до брака, при разводе подлежит разделу сумма всех совместных выплат по ипотеке

На так называемый «гражданский» брак законы семейного права не распространяются. В данном случае недвижимость, как и обязательства по выплате долга, останутся на том из супругов, на кого оформлен займ.

Если же долговые обязательства перед банком в равной степени несли оба супруга, необходимо представить соответствующие доказательства в суде. Это могут быть:

• выписки с лицевого счета;
• квитанции об оплате;
• чеки;
• иные подтверждающие документы.