Проверка юридической чистоты квартиры

Наша коллегия адвокатов предоставит вам все необходимые услуги для безопасной покупки квартиры в Москве и области:

• Бесплатные и платные правовые консультации;
• Получение выписок из ЕГРП и домовой книги;
• Проверку подлинности документов продавца, а также документа на право собственности;
• Подачу запроса нотариусу, оформлявшему предыдущую сделку с квартирой;
• Проведение бесед с продавцом по поводу получения им справок, подтверждающих отсутствие зависимостей и психических расстройств;
• Организацию иных мероприятий для исключения любых рисков, связанных с покупкой квартиры.

Сколько стоит проверить квартиру перед покупкой

Проверка юридической чистоты квартиры в каждом конкретном случае может потребовать получения разного количества документальных подтверждений и свидетельств. Поэтому узнать точную стоимость проверки в вашем случае вы можете, обратившись к нам по телефону или заказав обратный звонок на нашем сайте.

Правило 4. Субсидиарная ответственность

Также следует проверить, не является ли продавец участником или акционером юридических лиц. Узнать эту информацию можно в открытых источниках или с помощью профессиональных порталов (например, casebook.ru или СПАРК, их услуги платные). Если выяснится, что продавец квартиры является участником или акционером юрлица, то нужно проверить, в каком состоянии находится компания.

«Если продавцу принадлежат акции в АО, а АО банкротится (или его финансовое положение позволяет сделать вывод о том, что вскоре возникнут признаки неплатежеспособности), то в последующем вероятно привлечение продавца к субсидиарной ответственности по обязательствам общества. А после — и его личное банкротство, в рамках которого может быть оспорена сделка по продаже квартиры», — отметила Воскресенская.

Правило 6. Справки из диспансеров

Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, которые подтверждают, что он не состоит на учете в указанных учреждениях. «Данная информация необходима для исключения риска оспаривания сделки под предлогом того, что в момент ее совершения продавец находился в состоянии, когда не был способен осознавать свои действия», — пояснила юрист из «Инком-Недвижимости».

Однако сам по себе факт нахождения продавца на учете в психоневрологическом или наркологического диспансере не является однозначным поводом для отказа от сделки. В этом случае необходимо выяснить все обстоятельства, связанные с продажей квартиры: по какой причине она продается, приобретает ли собственник взамен другое жилье, где оно находится и т. д. «Кроме того, можно договориться о том, чтобы в день заключения сделки продавец прошел медицинское освидетельствование, благодаря чему врач мог бы оценить его состояние на предмет готовности к заключению сделки», — посоветовала Ольга Кладкова.

Правило 2. Нет ли судебных разбирательств

Проверить, не ведется ли в отношении собственника каких-либо судебных разбирательств, можно, используя открытые источники. Адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Александра Воскресенская в первую очередь рекомендует проверить продавца на предмет:

• наличия в отношении него исполнительных производств (на сайте ФССП). Данная проверка позволит узнать о просроченных обязательствах, которые могут привести к банкротству;
• наличие в отношении продавца судебных споров, где правообладатель выступает в качестве ответчика.

По словам юриста, особое внимание стоит обратить на семейные споры (раздел имущества), наследственные споры, споры, вытекающие из договоров займа и кредитных договоров, которые, как правило, обеспечиваются недвижимым имуществом.

Узнать о наличии судебных разбирательств и исков в отношении собственника можно на официальном портале судов общей юрисдикции города Москвы, на официальном интернет-портале «Правосудие», на сайте картотеки арбитражных дел (если продавец является ИП, то к нему могут быть предъявлены иски в арбитражных судах). Для проверки понадобятся данные продавца (ФИО, ИНН).

«Все эти обстоятельства необходимо проверить для того, чтобы в дальнейшем исключить риски оспаривания договора купли-продажи (например, кредиторами в деле о банкротстве, банками) и обращения взыскания на имущество», — пояснила Александра Воскресенская.

4. Проверка прав третьих лиц на данный объект

Вся история жильцов квартиры хранится в паспортном столе в так называемой «домовой книге».

«Выписка из домовой книги – это сведения о регистрации жильцов квартир или комнат в жилом доме. В расширенной выписке из домовой книги указывается более подробная информация, а именно: перечень лиц, зарегистрированных на данной жилой площади за весь запрашиваемый период, в том числе выбывшие, с указанием даты и адреса их следующего места регистрации, фамилии, имена, отчества указанных лиц, даты рождения, когда и откуда они прибыли, документов, удостоверяющих личность, иная информация (например, гражданство)».

Для изучения истории объекта требуется именно расширенная (архивная) выписка, где зафиксировано, как часто квартира перепродавалась и куда отбыли снятые с регистрационного учета жильцы. На основе этой информации уже можно делать вывод о том, могут ли третьи лица претендовать на проживание или владение данной квартирой. Например, если жилец временно снят с регистрационного учета для зарубежной командировки или отбытия наказания, то спустя годы он может вернуться и заявить о своих правах. Впрочем, в паспортном столе не всегда фиксируется причина снятия с регистрационного учета.

В расширенной выписке насторожить покупателя должна информация о том, что: – квартира поменяла нескольких хозяев в течение короткого промежутка времени; – в истории квартиры присутствуют граждане, снятые с регистрации в одном месте, но не зарегистрированные в другом; – жилец временно выписан из квартиры в период службы в армии, работы за рубежом, пребывание в местах лишения свободы и т.д. (жилец сохраняет право на приватизацию и/или проживание и может его истребовать).

Расширенная выписка из домовой книги выдается в паспортном столе в районе нахождения квартиры.

По словам правозащитников, информация обо всех когда-либо проживавших в квартире гражданах является открытой и общедоступной.

Впрочем, в паспортных столах считают иначе. Так, например, сотрудница паспортного стола Железнодорожного района заявила, что расширенную выписку из домовой книги может получить только собственник. А риэлторы рассказывают, что на практике в выдаче архивной выписки иногда отказывают даже владельцам, ссылаясь на №152-ФЗ «О персональных данных». По логике работников паспортного стола, информация о прежних жильцах квартиры является конфиденциальной, и не должна интересовать прежнего владельца квартиры.

На практике в некоторых районах расширенную выписку владельцам квартиры выдают, а в некоторых – нет. Причина – несогласованность вопроса выдачи выписки из архива на законодательном уровне.

Покупателям рекомендуется настаивать на получении владельцем квартиры расширенной выписки из паспортного стола, так как именно в этом документе может содержаться наиболее существенная информация о правах третьих лиц на квартиру.

2) Проверка наличия разрешения на продажу квартиры.

В случае, когда квартиру продает семейная пара, то необходимо согласие жены/мужа на продажу квартиры. Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, одинокие пенсионеры, люди с ограниченными возможностями, то для продажи такого жилья требуется получения согласия органов опеки и попечительства.

3) Проверка соблюдения нотариального обязательства родителей, если квартира была приобретена с помощью «материнского» капитала.

У родителей есть нотариальное обязательство наделять детей долями в квартире, купленной с участием «материнского» капитала. Однако отсутствие контроля со стороны государства позволяет продавать без ограничений квартиры, где нарушены права детей. Не исключено, что в будущем на государственном уровне произойдут изменения, и такие сделки могут быть признаны ничтожными, или по достижению совершеннолетия дети заявят о нарушенных правах.

Участие «материнского» капитала в приобретении квартиры не зафиксировано ни в одном правоустанавливающем документе на квартиру. Однако о наличии невыполненного нотариального законодательства можно судить по косвенным признакам:

1. если в семье продавца два ребенка, и возраст младшего не более шести лет; 2. дети не наделены долями в квартире. Приобретать жилье, где ущемлены права детей, участниками рынка настоятельно не рекомендуется.

6. Проверка отсутствия задолженности за коммунальные платежи

Покупателю рекомендуется ознакомиться с квитанциями об оплате коммунальных услуг, которые предоставит владелец. За квартирой не должно числиться задолженности за «коммуналку».

Вообще-то, согласно Жилищному кодексу РФ (п. 5 ст. 153), обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника жилого помещения возникает с момента возникновения права собственности. А это значит, что покупатель не несет ответственности за задолженность бывшего владельца. Однако ресурсоснабжающие организации, скорее всего, не будут разбираться в деталях и отключат в квартире газ и электричество. При большой сумме задолженности дело может дойти до судебного разбирательства и выселения жильцов из квартиры судебными приставами. Неправомерность подобных мер новому собственнику квартиры придется доказывать в суде.

***

Перед выдачей ипотечного кредита, банк запрашивает множество справок об объекте, большая часть из которых не нужна для совершения сделки, но необходима кредитной организации для оценки рисков приобретения квартиры на вторичном рыке. Между тем, когда жилье приобретается на личные средства, у продавца почти никогда не запрашиваются дополнительные сведения. Хотя ничто не мешает покупателю настаивать на их получении и принимать решение о покупке только после их анализа.

2. Проверка полномочий продавца для совершения сделки

1) Проверка правоустанавливающих документов

Правоподтверждающий документ на обладание объектом недвижимости – это свидетельство о государственной регистрации права.

Свидетельство о праве собственности должно содержать:

– данные о правообладателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, номер паспорта, место жительства); – описание объекта (вид, адрес, площадь, этаж, кадастровый номер); – вид зарегистрированного права (собственность или другое право); – основание приобретенного права (свидетельство о праве на наследство, договор приватизации жилого помещения, решение суда о признании права, договор купли-продажи, дарения, мены и пр.); – ограничения (обременения) зарегистрированного права, зарегистрированные на момент его выдачи.

Основной цвет бланка меняется раз в несколько лет. Однако существует стандарт внешнего вида:

– текст свидетельства окаймлен сложной в графическом исполнении рамкой; – на документе должен стоять штамп о государственной регистрации с датой и номером в реестре; – в нижнем правом углу должны быть указаны серия и номер бланка.

При изучении свидетельства о праве собственности покупателю рекомендуется в первую очередь сравнить данные владельца с паспортными данными. А также внимательно и не торопясь разглядеть документ – свидетельство не должно содержать исправлений, подчисток.

2) Проверка дееспособности продавца

Если кто-то из собственников продаваемой квартиры состоит на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере, то после продажи квартиры он (или его родственники) может обратиться в суд и заявить, что в момент совершения сделки продавец не понимал что делает, или находился в состоянии алкогольного/наркотического опьянения. Если бывший владелец квартиры будет признан судом недееспособным, то сделка будет признана ничтожной, и покупатель с продавцом должны будут вернуть друг другу все, причитающееся по договору.

Поэтому до выхода на сделку рекомендуется получить справку из психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности собственника недвижимости. В Екатеринбурге ГБУЗ СО «Психиатрическая больница № 6» (психиатрический диспансер) находится по адресу ул. Народной воли, 63. Контакты больницы можно посмотреть здесь – http://guzpb6.ru/. Наркологический диспансер находится на ул. Халтурина, 44а.

Справку о своем здоровье может получить только продавец при личной явке в медучреждение. Справки о дееспособности не нужны для сделки, обычно этот документ запрашивается для подстраховки. Однако убедить продавца потратить на это время иногда не так-то просто.

Риэлторы скептически относятся к гарантиям, которые дает справка о дееспособности продавца.

«Справки, которые выдают в психоневрологическом и наркологическом диспансерах, говорят лишь о том, что данный человек не состоит там на учете. В действительности, вопрос о вменяемости намного сложнее: сейчас человек вменяем, а через час или день под влиянием определенных факторов или фармпрепаратов стал временно невменяем, то есть не отдает отчет своим поступкам. Как правило, вопрос о вменяемости человека ставят его родственники, чьи интересы могли быть ущемлены свершившейся сделкой. В определенных обстоятельствах они вполне могут доказать в суде невменяемость продавца на момент сделки».

Оценивать дееспособность продавца Закон о нотариате (Ст. 43) обязывает нотариуса. Он должен проверять дееспособность участвующих в сделках граждан, а также чистоту помыслов обеих сторон.