Как обмануть ипотеку

Большинство моих клиентов узнают обо мне только после того, как несколько раз получат отказ от банков. Я могу помочь не только заемщикам с проблемами, но и самым идеальным.

Я помогу любому заемщику получить одобрение быстрее и на более выгодных условиях, чем при самостоятельном обращении в банк

Я помогу вам, если:

• не знаете с чего начать или запутались с документами;
• не можете подтвердить доход;
• не хватает денег на первоначальный взнос;
• уже обращались в банк и получили отказ;
• вы гражданин другой страны.

Главное, что я делаю — подбираю оптимальную кредитную программу в одном из банков партнеров. Банки лояльно относятся к нашим клиентам: они знают, что мы уже их проверили, изучили историю и подсказали как исправить проблемы.

Что банк потребует от заемщика

Документы:

• паспорт;
• водительское удостоверение;
• военный билет для мужчин;
• справки, подтверждающие доход: 2-НДФЛ, справка по форме банка, справки о ежемесячном получении пенсий или пособий, для предпринимателей – налоговые декларации, для дополнительного дохода — 3-НДФЛ, арендный договор и пр.;
• СНИЛС;
• ИНН;
• Свидетельство о браке;
• Свидетельства о рождении детей;
• Копию трудовой книжки, заверенная работодателем;
• Документы на имущество: выписка из ЕГРН, договор купли-продажи;
• Выписки из банка о количестве денег на счетах.

Первоначальный взнос — 20-50% от стоимости квартиры. Чем более, с точки зрения банка, вы надежный заемщик, тем меньше размер первоначального взноса.

Страхование жизни и здоровья обязательное требование по закону.

Можно ли поменять способ погашения

Как сообщили в Агентстве РК по регулированию и развитию финансового рынка, это зависит от условий договора. То есть в нём может быть условие о том, что нельзя поменять вид погашения.

В то же время вопрос можно решить по согласованию с банком. Есть несколько вариантов: либо составить дополнительное соглашение к ипотечному договору, либо провести рефинансирование текущего займа по новым условиям.

Всю информацию о кредите банки обязаны предоставить в специальной памятке, которая должна содержать:

• сумму, валюту и срок займа;
• количество платежей;
• вид ставки вознаграждения (фиксированная или плавающая), размер в годовых процентах либо в фиксированной сумме;
• размер ставки вознаграждения в годовом, эффективном исчислении;
• название и размеры комиссий и других платежей, связанных с выдачей и обслуживанием займа;
• общую сумму к погашению;
• итоговую сумму вознаграждения;
• размер неустойки (штрафа, пени) за несвоевременное погашение основного долга и вознаграждения;
• другие виды штрафов и пени (в том числе за нецелевое использование, несвоевременное оформление договоров страхования и т. д.);
• необходимость заключения договора страхования и сроки его пролонгации;
• контактные данные банка (номера телефонов, адрес электронной почты, адрес сайта банка).

Собрав памятки в разных банках, можно сравнить условия предоставления кредитов и выбрать наиболее подходящие.

Также банки должны добавлять к ипотечному договору титульный лист с основными параметрами ипотеки: сумма и срок займа; годовая эффективная ставка вознаграждения (ГЭСВ); метод и способ погашения и т.д.

Текст договора излагается после титульного листа, формат которого един для всех банков. В случае изменения условий займа БВУ обязан предоставить заёмщику новый титульный лист.

Полная информация по памятке и титульному листу — здесь.

5. Подайте кредитную заявку в банк

Подготовьте документы: — Удостоверение личности. — Правоустанавливающие документы на приобретаемый объект: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследовании и т. д. — Отчёт об оценке.

Заявка выносится на рассмотрение кредитного комитета банка. Принятие решения о предоставлении ипотеки может занять от нескольких дней до нескольких недель.

Основные причины отказов в ипотеке:

• Плохая кредитная история.
• Отсутствие пенсионных отчислений.
• Непостоянная работа.
• Превышение долговой нагрузки на семью. Здесь учитываются все расходы: сколько детей и взрослых на иждивении, комуслуги, содержание машины и т. д. — поэтому даже высокого дохода при больших расходах может быть недостаточно.
• Отсутствие разрешительных документов у застройщика или неузаконенная перепланировка на вторичном рынке.

Кому и почему не дадут ипотеку в 2021 году

• Сотрудникам пострадавших от пандемии отраслей

По словам аналитиков, сложнее всего получить ипотечный кредит будет заемщикам из группы риска. «В ней находятся частные предприниматели, особенно небольшие, самозанятые, сотрудники небольших компаний из сферы обслуживания (рестораны, торговля, индустрия красоты, туризм) и в целом в сегменте потребления», — считает Алексей Коренев.

В 2021 году банки будут сохранять ограничения по кредитованию сотрудников отраслей, которые медленнее других приходят в норму от пандемийного шока, согласилась младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. «Но на первый план вновь выйдут такие стандартные характеристики, как стабильность и уровень доходов потенциального клиента, а также качество его кредитной истории», — добавила она.

• Молодежи и пенсионерам

К зоне риска, по мнению аналитика ГК «Финам», относятся молодые и пожилые заемщики. «Первые могут похвастаться хорошим здоровьем. Но среди молодежи высокий уровень безработицы. Пожилые тоже достаточно часто теряют работу, но к их бедам добавляются еще и проблемы со здоровьем», — рассуждает эксперт. По его словам, количественных критериев того, насколько охотно выдаются кредиты подобным заемщикам, не существует, но очевидно, что банки делают это без особого энтузиазма.

При рассмотрении заявки банк принимает во внимание и возраст заемщика, подтвердил Алексей Просвирин из «Росбанк Дом». «Отказать в ипотеке могут тем, кому не исполнилось 21, и тем, кому на момент погашения кредита будет более 65 лет. Возможны частные исключения для хороших и платежеспособных клиентов. Во внимание в первую очередь принимается возможность поддерживать заявленный уровень дохода», — пояснил он.

Наиболее предпочтительный для кредитного учреждения заемщик — это человек (чаще — мужчина) в возрасте 30–40 лет, имеющий хорошее образование, надежную работу, трудящийся на хорошей должности в крупной компании, желательно относящейся к тем сегментам экономики, которые страдают от пандемии в наименьшей степени.

• Если первоначальный взнос — маткапитал

Первоначальный взнос, как и в предыдущие годы, будет иметь первостепенное значение: чем меньше его сумма, тем выше шансы получить отказ на оформление ипотеки. Эксперты рекомендуют вносить не менее 20% стоимости квартиры. Если заемщик планирует направить средства маткапитала на первый взнос, то следует добавить собственные накопления.

«Шансы получить ипотечный заем, внеся первоначальный взнос именно маткапиталом, крайне невысоки. Для кредитора очевидно, что раз заемщик не смог накопить денег на первоначальный взнос и использует для этого материнский капитал, то, скорее всего, качественно обслуживать свой кредит он не сумеет», — говорит Алексей Коренев.

Мало шансов получить одобрение на ипотеку, внеся первоначальный взнос за счет средств, полученных в виде потребительского кредита. Банки активно анализируют подобную информацию, и если раньше обмануть кредитора было несложно, то сейчас кредитные учреждения, как правило, владеют такой информацией.

• Низкая зарплата

На принятие банком решения о выдаче ипотеки, безусловно, влияет уровень доходов и расходов заемщика. По оценкам экспертов, хороший доход для получения ипотеки в понимании банков — от 80–100 тыс. руб. и выше. Получить жилищный кредит с такой зарплатой будет проще.

«Желательно, чтобы не больше 50–60% от дохода семьи уходило на оплату всех обязательств, включая новый кредит. Часто высокий уровень закредитованности не позволяет заемщику получить новый кредит», — отметил заместитель руководителя «Росбанк Дом».

Как повысить шансы на одобрения кредита

Наличие положительной кредитной истории, достаточного уровня дохода, продолжительного трудового стажа, надежного работодателя и предоставление достоверных персональных данных повышают шансы заемщика на положительное решение о выдаче ипотечного кредита. Значительный первоначальный взнос и дополнительные активы также будут преимуществом.

• Низкий кредитный рейтинг

Универсальным критерием доступности ипотеки может считаться их Персональный кредитный рейтинг (ПКР), который формируется на основе кредитной истории заемщика. Его рассчитывает кредитное бюро. Чем ниже значение рейтинга, тем меньше шансов получить кредит.

«Например, для заявителей с ПКР менее 600 баллов одобряется 24% заявок, а для ПКР от 601 до 700 баллов — 46%. Если же ПКР более 701 балла, одобряется уже 65% заявок. Более того, от ПКР заемщика зависит и сумма ипотечного кредита», — отметил директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков.

По данным НБКИ, в декабре 2020 года среднее значение ПКР заемщика с ипотекой до 1 млн руб. составляло 707 баллов, а для ипотеки с суммой более 5 млн руб. — 721 балл. За 2020 год средние значения кредитного рейтинга заемщиков с ипотекой выросли. Как пояснил представитель кредитного бюро, это говорит о стремлении банков сохранять и даже повышать требования к кредитному качеству своего клиента.

• Льготная ипотека

Что касается популярной льготной ипотеки, то она не предусматривает наличия каких-то отдельных льготных категорий граждан. Поэтому все предыдущие критерии в полной мере относятся и к программе. Главное — найти подходящий вариант в новостройках и уложиться в лимит программы.

Как совершенствуются скоринговые модели?

Представители банков утверждают, что уделяют большое внимание совершенствованию скоринговых моделей и скоринговых систем. При этом в пресс-службе банка «Хоум Кредит» РБК Трендам уточнили, что в основном ведут работу в двух направлениях:

1. Совершенствование качества моделей. Речь идет об активном использовании сложных моделей машинного обучения, дающих лучший результат по предсказанию дефолта клиента.
2. Скорость разработки и реализации. «Здесь мы говорим, например, о внедрении и использовании таких платформ, как MLflow, Predictor Engine. Они необходимы для сокращения времени разработки модели, уменьшения влияния человеческого фактора (неизбежного с ручными запусками), увеличения скорости успешного внедрения моделей», — уточнили в «Хоум Кредит».

Банки явно не экономят на внедрении более эффективного скоринга, и этому есть простое объяснение. В беседе с РБК Трендами Николай Переславский, сотрудник департамента экономических и финансовых исследований CMS Institute, заверил, что вложения в систему проверки заемщиков будут окупаться достаточно быстро, особенно с учетом текущего положения вещей в стране.

Речь идет о том, что на фоне падения реальных доходов до уровня 2009 года общая долговая нагрузка россиян (отношение суммы платежей по кредиту к доходам заемщика) составила почти 12% по состоянию на конец первого квартала 2021 года. При зарплатах в регионах не выше ₽30 тыс. средняя сумма потребительского кредита превысила ₽300 тыс., а ипотечного — ₽3 млн. На этом фоне вычислить потенциально проблемного заемщика — задача непростая, но Переславский утверждает, что система стала определять неблагонадежность доходов заемщика лучше, прогнозируя возможные риски заранее. По данным, которыми оперирует эксперт, по ипотечному кредитованию процент отказов в текущем году приблизился к 50%, а по потребительским кредитам показатель достиг 75%.

Зачем нужен хороший кредитный рейтинг?

Чем более надежным заемщиком вы выглядите в глазах банка, а именно его скоринговой системы, тем лучшие условия по займу вам предложат и тем больше денег согласятся дать в кредит. «По оценке НБКИ, для автокредита с хорошей процентной ставкой кредитный рейтинг заемщика должен быть не менее 500 баллов из 800, а с показателем в 400 баллов можно рассчитывать только на микрозаймы», — приводит пример Переславский. Как правило, кредиты под залог имущества одобряются даже с низким кредитным рейтингом, но регулярный платеж по ним может быть на 2–4 процентных пункта выше рынка, что может фактически сделать такой кредит неподъемным. Поэтому в идеале лучше потратить полгода-год на восстановление кредитного рейтинга, чем серьезно переплачивать по процентам при низких показателях оценки банком, советует эксперт.

Дифференцированный

Здесь платежи не фиксированные и первое время довольно высокие. При этом сумма основного долга делится на весь срок кредита равными долями, а проценты банка каждый месяц начисляются на остаток долга. В итоге переплата будет не такой высокой, как при аннуитете. Также к концу кредита снизится размер ежемесячного платежа.

Аннуитетный

Дифференцированный

Условия

Сумма кредита – 24 млн, ставка – 19 % Первоначальный взнос – 6 млн тг, срок – 20 лет

Платёж

Постоянно 389 тыс. тг * Первый месяц: 380 тыс. вознагр.+9 тыс. осн. долг Середина срока:

330 тыс. вознагр.+59 тыс. осн. долг Конец срока: 6 тыс. вознагр.+383 тыс. – осн. долг

Сначала 480 тыс. тг * Первый месяц: 380 тыс. вознагр.+100 тыс. осн. долг Середина срока: 192 тыс. вознагр.+100 тыс. осн. долг Конец срока: 1.6 тыс. вознагр.+100 тыс. осн. долг

Переплата

69 млн тг

46 млн тг

* Окончательные расчёты ГЭСВ и ежемесячных платежей проводят в банках

Как сэкономить на ипотеке

Как обманывали банк раньше и можно ли это сделать сейчас

Как правило, необходимость «обмануть» банк возникает, если вы хотите получить кредит, имея статус неблагонадежного заемщика, или размер кредита заметно превышает сумму, на которую вас готов кредитовать банк.

Самый ходовой способ, который чаще всего использовали для обмана банка раньше, — иметь в банке «своего» человека, который мог закрыть глаза на «липовую» справку о доходах, содействовать завышению лимита или «не заметить», что у заемщика, который является единственным кормильцем в семье, пятеро иждивенцев.

Сегодня, когда человеческий фактор во многих скоринговых процессах сведен до минимума, лучше даже не пытаться «обмануть» скоринг в банке, так как там есть отдельные антифрод-алгоритмы, и любое нетипичное поведение может показаться системе подозрительным. В реальности большинство банков ограничивают число возможных корректировок со стороны клиента. Более того, большое количество попыток получения кредита в одном и том же банке приводит к ухудшению кредитной истории.

А вот попытаться улучшить свой имидж в банке, зная немного о том, как работает скоринг, можно. Для этого есть вполне легальные способы.

«Помните, что основной информацией для скоринговых систем являются данные о получаемых доходах и расходах, о кредитной истории. Доход должен быть официально подтвержден, а в разрезе трат не должно быть ничего подозрительного — избегайте крупных импульсивных покупок», — советует Ускова из «Фаст Ривер». Эксперты департамента риск-менеджемента ОТП Банка рецепт сформулировали еще проще: «Исправьтесь и верните все долги, а также помогите банку понять, что вы можете оплачивать свой новый займ».

Как улучшить свои шансы на одобрение

Рассказать о неофициальных доплатах. Банки прекрасно знают, что многие их клиенты зарабатывают не только официально. Если ваши «серые» доплаты значительны и регулярны, честно расскажите о них банку. Тогда попросит принести вас Справку по форме банка, которая уточнит у работодателя ваш полный доход.

Справка по форме банка — конфиденциальная информация. Банк может использовать ее только как подтверждение вашего дохода

Банк не передаст эти данные в налоговую и не устроит проблем вашему работодателю. Его цель — понять сможете ли вы платить по кредиту или нет, а не жаловаться в ФНС. Если неофициальный доход окажется достаточным, банк одобрит ипотеку.

Подтвердить неофициальный доход. Бывает другой случай — когда даже официальный доход сложно подтвердить. Например, для репетиторов, почасовых специалистов, официантов.

Роман работает официантом и зарабатывает 70 000 ₽ в месяц с чаевыми. Но в справке 2-НДФЛ его доход 20 000 ₽. Если у Романа хорошая кредитная история, есть вклады или имущество для залога, банк может одобрить кредит. Роману надо будет лишь предоставить банку справку от работодателя о реальном месячном доходе.

В нашем случае работодатель отказался заверять официальный документ, и на помощь Роману пришла я. Я предоставила банку устное подтверждение о доходах клиента и этого хватило, чтобы ипотеку одобрили.

Открыть ИП, если никак не можете подтвердить доходы. Если работаете неофициально, банк откажет. Даже с хорошим доходом, большим оборотом по карте и миллионными счетами. Для него риск того, что вы потеряете работу слишком высок.

Открыть ИП и работать легально — лучший вариант для людей, которые никак не могут подтвердить свои доходы. Например, фрилансеров, репетиторов, ремонтников.

Если у вас будет ИП, через год-два работы в плюс, без долгов по налогам и страховым взносам банк сможет оформить вам ипотеку. Скорее всего, банк потребует внести первоначальный взнос в размере 40% от стоимости квартиры.

Предоставить хорошую кредитную историю. Если кредитная история подпорчена, исправить ее (то есть удалить негативную информацию) нельзя. Зато можно доказать банку, что исправились вы сами. Например, вовремя платите действующие кредиты.

Часто клиенты берут небольшие кредиты (вплоть до микрозаймов) и вовремя их гасят, чтобы банки видели, что они ответственные плательщики.

Закрыть действующие кредиты. Совокупные кредитные обязательства не должны быть больше 50% от вашего клиента. В идеале не больше 20-30%. Чтобы перестраховаться, перед подачей заявки закройте все кредиты и кредитные карты, которыми не пользуетесь.

Быть надежным предпринимателем. Банки не любят предпринимателей в качестве ипотечных заемщиков. Некоторые даже отказываются принимать от них заявки. Даже если предприниматель зарабатывает гораздо больше среднего наемного сотрудника с тремя детьми и кредитками, для банка он рисковый заемщик — считается, что бизнес может приносить нестабильный доход. Это странно, но на практике именно так.

Чтобы ИП одобрили ипотеку , он должен соответствовать требованиям банков:

• работать не менее полутора лет : считается, что за этот срок становится понятно, приносит ли бизнес прибыль или нет;
• стабильно зарабатывать круглый год: лучше 100 000 каждый месяц, чем миллион раз в год перед Новым годом;
• прозрачная отчетность и полный набор документов: банк должен видеть ваши налоговые и пенсионные отчисления, соответствие налогового режима реальной деятельности, отсутствие сомнительных операций. Предоставьте банку регистрационные документы и декларации за несколько отчетных периодов. Если данные управленческой отчетности и те, что вы изначально сообщали при подаче заявки не совпадут, банк добавит процентов или откажет в кредите.

Что такое скоринг и почему раньше обмануть банк было проще

Само слово скоринг произошло от английского «score» — подсчет очков. В ситуации с банками кредитные учреждения ведут «подсчет очков», оценивая платежеспособность клиентов. Пару десятков лет назад процесс занимал до нескольких суток, сегодня даже одобрение ипотечного займа можно получить в течение пяти минут. Причина проста — из процесса оценки платежеспособности заемщика почти исключен человек. Именно поэтому ситуации, когда можно попросить одноклассника, работающего в банке, замолвить словечко, чтобы получить кредит, сегодня практически исключены. Решение принимает машина, причем сами сотрудники банка в основной своей массе имеют лишь приблизительное понятие, какие данные оценивает система.

Сегодня наличие эффективного скоринга — в прямом смысле вопрос выживания для банков. О том, что несколько десятков самых слабых организаций могут покинуть рынок уже в этом году, говорят многие эксперты. Совершенствование скоринга — это фактор, который напрямую будет влиять на прибыльность банка. Собственно, скоринг и был придуман для того, чтобы сократить число дефолтов и распознать платежеспособных клиентов среди тех, кто на первый взгляд кажется проблемным.

Почему вам могут отказать

Если скоринговую систему или Службу безопасности что-то не устроит, вам откажут без объяснения причин. Требования разных банков к заемщикам могут различаться в цифрах и мелочах, но сходятся в главных пунктах. Чаще всего причину отказа не знают даже кредитные менеджеры. Расскажу об основных причинах отказа.

Несоответствие требованиям , которые банк предъявляет к заемщику. Чаще всего это небольшой доход, недостаточный стаж или неподходящий возраст.

Плохая кредитная история. Банк может насторожить даже несколько пропущенных платежей по кредитке. Если у вас были более серьезные проблемы с выплатами или дело дошло до коллекторов, вы не сможете получить кредит, пока не исправите кредитную историю.

Чаще всего просрочка до 30 дней считается технической и не влияет на кредитную историю. Но если такое повторяется регулярно, банк понимает, что вы не очень обязательны. А вот если у вас были просрочки больше 3 месяцев, для банка это большой повод вам отказать.

Несколько лет назад Светлана взяла кредит на отпуск и не рассчитала сил: пропускала платежи, несколько раз задерживала выплаты. В результате кредит она выплатили, но кредитную историю испортила. За это время у у Светланы доход увеличился в 2 раза, никаких долгов у нее нет, но банк не хочет давать ей ипотеку из-за прошлых проблем.

А вот с Евгением ситуация другая. У него никогда не было просрочек, хорошая зарплата и во всем он идеальный клиент. Но банк одобрил его заявку только со второго раза, потому что у него никогда не было кредитов. Если нет кредитной истории, банк не может проверить насколько вы добросовестный плательщик и не хочет быть первым, кто предоставит вам кредит.

Высокая кредитная нагрузка. Ежемесячный платеж по кредиту не должен быть больше 40-50% от подтвержденного дохода. Если кто-то в семье не работает или есть дети, это соотношение может быть снижено. При этом банк учитывает все кредитные обязательства заемщика, даже кредитки.

Долги по налогам и штрафам. Распространенный случай — люди забывают оплатить налоги или штрафы ГИБДД.

Предоставление недостоверных сведений и поддельных документов. Если банк поймает вас на обмане, вам откажут.

Никогда не обманывайте банк и не подделывайте документы

Ошибки (опечатки) в подтверждающих документах. Ваша бухгалтерия могла допустить ошибку в нескольких цифрах, а банк проверил доход через Пенсионный фонд, заметил несоответствие и отказал. Чтобы такого не случилось внимательно проверяйте все документы перед подачей.

Неполный набор документов. Тоже распространенная проблема — люди просто забывают подать все документы.

Банк не смог связаться с работодателем. Если это случилось несколько раз, вашу заявку отклонят.

Мнение сотрудника, принявшего заявку. Если вы произвели на сотрудника плохое впечатление, он может сделать об этом отметку в анкете. Если банк будет в вас сомневаться, он учтет мнение работника и откажет вам в кредите.

Судимость. Если у вас есть судимость, большинство банков вам сразу откажут.

Недавний отказ. Если банк однажды вам отказал, в следующий раз он рассмотрит заявку не раньше определенного срока.

7. Оформите договор купли-продажи

Договор купли-продажи жилья нужно оформлять у нотариуса. На этом этапе вы отдаёте продавцу гарантийное письмо от банка на перечисление денег.

Расчёт при покупке недвижимости: как избежать комиссий банка

В этом письме указано, что банк выплатит продавцу сумму, указанную в договоре купли-продажи, после регистрации документа в государственной базе.

Стоимость оформления договора купли-продажи при ипотеке составляет 4 МРП — 12 252 тенге. Для льготного оформления нужно принести из банка уведомление о выдаче ипотечного займа. Эту сумму продавец и покупатель по традиции платят 50/50.

Дополнительно оплачивается согласие на сделку супруга — 1.5 МРП. Если брака нет, заявление о его отсутствии обойдётся в 0.5 МРП.

Затем вам, как покупателю, нужно зарегистрировать договор купли-продажи, а именно своё право собственности на жильё. Сделать это можно сразу у нотариуса. Услуга платная, есть обычная и ускоренная. Стоимость в зависимости от этого — 1 200–5 000 тенге.

Как зарегистрировать недвижимость