Процедура продажи квартиры шаг за шагом

Это регулируется статьей 292 Гражданского кодекса, которая фактически не предписывает конкретных сроков. Закон указывает, что выписаться из квартиры продавец должен, но что нужно для этого, не предписывает. В худшем случае новый владелец может потребовать выписаться через суд.

По этой причине в договоре купли-продажи часто указывается, что передача права собственности происходит в том числе при условии того, что все жильцы из квартиры выписаны и какие-либо документы это подтверждают.

Бюджетирование: руководство к действию

Среди достоинств бюджетирования имеется и социальная составляющая, так как оно способствует инициативе. Ведь намеченные цели побуждают к действию, персонал компании готов работать с большей отдачей, так как имеет механизмы и инструменты для качественного выполнения своих функций.

Стратегическое и процессное бюджетирование шаг за шагом позволяет системно совершенствовать процесс управления, максимально вовлекая в это действие все заинтересованные стороны, и в первую очередь непосредственных исполнителей – работников предприятия.

Стратегические цели компании могут быть достигнуты путем эффективного планирования, ведь это единственный способ, который конкретизирует количественные и стоимостные показатели и пути их достижения. По сути, увязать стратегию с конкретными целями посредством простого составления перечня необходимых мероприятий, достаточно сложно. Этому процессу посвящена отдельная область менеджмента – система сбалансированных показателей (ССП). Как превратить стратегию в конкретные мероприятия, указания руководства и в системную цепочку (схему) действий, смысл которых был бы понятен исполнителям на всех уровнях? Для этого могут быть использованы определенные подходы, которые являются завершающими шагами за шагами бюджетирования:

• Все показатели должны быть адекватными, воспринимаемыми кадрами на всех уровнях. Они должны быть увязаны с реальным процессом деятельности предприятия. Такой подход способствует рациональному формированию бюджетов на базе ССП.
• Использование ССП имеет особое значение для управления компанией, что позволяет прогнозировать значения конкретных статей доходов и расходов, осуществлять контроль достижения лимитов, и анализировать их исполнение по завершению планового периода.
• Некоторые показатели могут быть использованы в качестве нормативов, другие – в виде ориентиров.

Взаимосвязь ССП и бюджетирования прямая, поскольку это взаимодополняющие инструменты. Бюджеты первичны, так как являются основой финансово-экономических показателей и определяют систему ответственности на всех уровнях, они – апологеты процесса прогнозирования и анализа. ССП является развитием бюджетирования, следующим эффективным шагом в процессе совершенствования управления предприятием. В тоже время, существует и обратная взаимосвязь: желание управлять компанией (организацией) в соответствии с ССП, неизбежно приведет руководство к решению о системном планировании.

Рисунок. Схема бюджетирования.

Все мероприятия в формате ССП реализуются конкретными подразделениями. В большинстве случаев они являются ЦФО, поэтому имеют свой бюджет. Любая деятельность в рамках ССП отражается в основных планах компании или отдельных подразделений. Исходя из этих взаимосвязей, можно точно определить причинно-следственную связь того, что бюджетирование – это фундамент реализации стратегии компании.

Принципы реализации процесса бюджетирования

Каждая компания разрабатывает индивидуальную модель, вне зависимости от того, функционирует она в Москве или в других крупных и малых городах России. Однако все системы включают ряд обязательных элементов:

• состав и структуру бюджетов;
• методы бюджетирования по расчету показателей;
• регламент согласования и утверждения проектов;
• процедуры контроля исполнения, а также анализа отклонений;
• организационное обеспечение процесса.

Эффективный процесс бюджетирования может быть реализован на основании применения принципов:

• целевой направленности процесса планирования;
• обеспечения соответствия учетной политике компании;
• учета специфики деятельности компании, отраслевых и локальных особенностей рынка и региона;
• учета направлений распределения и использования прибыли;
• возможности составления прогнозного баланса;
• соответствия принципам калькулирования себестоимости.

Работоспособная система участниками процесса бюджетирования на предприятии может быть реализована только при наличии соответствующей инфраструктуры. Первоочередное значение имеет аналитический компонент – методическая и методологическая база. Управленческие кадры должны обладать высокой квалификацией, чтобы применять такие методологии в повседневной деятельности. Система управленческого учета служит базой для аналитического компонента. Она регистрирует факты хоздеятельности, поэтому позволяет получить оперативную информацию в любой момент времени о реальном финансовом состоянии предприятия, движении ТМЦ, хозяйственных операциях, финансовых потоках.

Процесс планирования в компании реализуется через специально созданную организационную структуру, которая и является организационным компонентом. Программно-техническим компонентом является использование средств автоматизации для реализации процесса планирования. Такой подход обеспечивает хранение значительных массивов информации, оперативную обработку данных, проведение анализа и отслеживание динамики показателей.

Как ускорить процесс продажи квартиры

Если вы хотите ускорить процесс продажи квартиры, необходимо предложить покупателю наиболее привлекательную цену. Оптимальная цена может помочь продать квартиру в кратчайшие сроки. Стандартная продажа квартиры проходит в срок около трех месяцев. Однако вы можете оформить срочную продажу, реализовать квартиру менее чем за месяц.

Различные подходы к бюджетированию

Существуют различные подходы к бюджетированию, например, подход «выход/вход», подход, основанный на активности, инкрементальный подход, подход «минимального уровня», процессное бюджетирование, стратегическое бюджетирование, и т.д.

1. Подход «выход/ вход»

Подход, основанный на выходе/входе, предусматривает бюджеты материальных затрат и затрат в зависимости от запланированных действий на уровне единицы. Этот подход часто используется для услуг, мерчендайзинга, производства и дистрибуции, в которых определяющим является соотношения между усилиями и достижениями.

Например, если каждая единица производства требует 2 упаковки основных материалов, которые стоят 5 000руб., а запланированный объем производства составляет 25 единиц, предусмотренные в бюджете затраты и затраты на основные материалы составляют 50 упаковок (25 единиц X 2 упаковки на единицу) и 250 000 руб. (50 упаковок х 5 тыс. руб.).

Бюджетные поступления («входы») зависят от запланированных результатов («выходов»). Подход «выход/вход» начинается с запланированных «выходов» и затем в обратном порядке рассчитывается бюджет «входов». Недостатком этого подхода является то, что его трудно использовать для затрат, которые не являются прямыми и не зависят от коэффициентов затрат на уровне единицы продукции.

2. Подход, основанный на конкретных действиях

Этот подход является типом «вход/выход», но он уменьшает искажения в процессе трансформации посредством акцента на «ожидаемой стоимости» запланированных действий, которые будут осуществляться для процесса, отдела, службы, продукта или другой бюджетной цели. В данном подходе, накладные расходы предусматриваются в бюджете на основе ожидаемого расхода на различные мероприятия.

Значение каждого из коэффициентов затрат, используемое в каждой бюджетной задаче (например, бюджет продукта или услуги), определяется и умножается на стоимость единицы измерения стоимости затрат. Результатом является оценка затрат на каждый продукт или услугу на основе коэффициентов затрат, а также традиционные коэффициенты на основе объема, такие как прямые трудозатраты или единицы потребляемых прямых материалов.

Основы бюджетирования, состоящего из конкретных действий, предусматривают прогнозирование затрат на бюджетные цели, используя коэффициенты затрат на деятельность, от которых будет зависеть бюджет каждого продукта или услуги. При оценке предлагаемого бюджета руководство должно сосредоточить свое внимание на определении оптимального набора видов деятельности, а не только на отношениях «вывода/ввода».

3. Подход «минимального уровня»

Поскольку доля непеременных затрат возрастала для большинства компаний в течение всего двадцатого столетия, увеличивающаяся часть расходов предусматривалась в бюджете с использованием менее точного поэтапного подхода. Это означает отсутствие качественного бюджетного контроля дальнейшего увеличения издержек. Менеджмент предпринял попытку улучшить контроль расходов, используя ряд вариантов поэтапного подхода. Подход минимального уровня является одной из попыток контролировать на уровне подразделения рост затрат.

Используя подход минимального уровня, организация устанавливает базовую сумму для статей бюджета и требует объяснения или обоснования для любой бюджетной суммы, превышающей минимальную (базовую). Вероятно, это будет минимальная сумма, которая необходима для поддержания жизнеспособности программы или организационной единицы.

Например, корпоративный директор по разработке продукта нуждается в некоторой базовой сумме, чтобы избежать отмены текущих проектов. Также в бюджет предприятия могут быть включены дополнительные суммы, сначала для поддержки текущего уровня разработки продукта, а далее – для реализации новых проектов.

Смена права собственности: пошаговые действия

В большинстве случаев все хлопоты по смене права собственности берет на себя нотариус, регистрирующий куплю-продажу, договор ипотечного кредитования, вступление в наследство или принятие в дар недвижимости.

Купля-продажа недвижимости: после оформления нотариальной купчей, уплаты налогов (НДС или Налога на передачу собственности) и гонорара нотариуса, документы будут переданы в Реестр собственности для их последующей регистрации. Новому собственнику потребуется оплатить госпошлину: требуемую сумму удержит и перечислит сам нотариус.

Вступление в наследство: после объявления о принятии наследства в присутствии нотариуса потребуется оплатить соответствующие налоги (Налог на наследование и дарение и налог Plusvalía) и нотариальные расходы, после чего документы отправятся в Реестр собственности для регистрации смены владельца. В этом случае также потребуется оплатить госпошлину, размер которой рассчитает нотариус согласно действующим ставкам.

Принятие недвижимости в дар: в присутствии нотариуса подписывается соответствующий акт о принятии в дар объекта недвижимого имущества, уплачиваются налоги и расходы, как в предыдущем пункте, рассчитывается и уплачивается госпошлина за регистрацию права в Реестре собственности.

Развод и раздел имущества: в случае развода по обоюдному согласию сторон или в судебном порядке аннулируется режим собственности супругов, объект недвижимого имущества переходит к одному из них, либо продается третьему лицу. И в первом, и во втором случае требуется регистрация смены права собственности на недвижимость в Registro de Propiedad.

Регистрация брака: если недвижимость была приобретена до брака на имя одного супруга, а после регистрации брака возникла необходимость в регистрации совместной собственности и наделении второго супруга определенной долей, вопрос решается через куплю-продажу или дарение с оформлением соответствующих нотариальных актов и уплатой обязательных налогов и расходов.

Оформление ипотеки: в данном случае возможны разные варианты в зависимости от режима собственности супругов (совместная собственность или раздельная собственность) и в зависимости от момента оформления ипотеки (до или после регистрации брака):

При отсутствии зарегистрированного брака или при режиме раздельного владения имуществом в качестве собственника в Реестре регистрируется супруг, выступающий покупателем и плательщиком ипотеки. Если второй супруг тем не менее за счет своих доходов участвует в погашении ипотеки, он вправе претендовать на долю в собственности в обмен на финансирование со своей стороны, что оформляется соответствующим нотариальным актом.

Если на момент покупки и оформления ипотеки брак был зарегистрирован в режиме совместной собственности, приобретаемый объект автоматически получает статус совместного, даже если в договоре купли-продажи, ипотечном договоре и Реестре собственности фигурирует только один супруг. Исключение составляет случай, когда первоначальный взнос за недвижимость совершается одним супругом за счет личных накоплений, сделанных до брака: в этом случае пропорциональная доля собственности закрепляется за ним в качестве его личной, а не совместной, и лишь в случае, если речь идет не об основном семейном жилье.

Процедура оформления договора купли-продажи

Оформляя куплю-продажу, следует совершить такие действия:

• снять с регистрации . Это действие, по согласию с покупателем, осуществляется и после государственного оформления сделки. По необходимости следует получить заключение органов опеки и попечительства;
• получить официальные бумаги, которые нужны покупателю : заключение из наркологического и психоневрологического диспансера, разрешение супруги (супруга), сведения из домовой книги, выписку лицевого счета, по требованию – технический паспорт, справку об уплате коммунальных платежей;
• согласовывается основное соглашение со второй стороной;
• подписывается договор в банковском учреждении , кассой банка проверяются денежные банкноты на подлинность (при расчете наличными), деньги помещаются в ячейку банка. До совершения регистрации ключ находится у покупателя;
• если расчет осуществляется по аккредитиву , покупатель направляет средства из банка, в котором он имеет счет, в учреждение – исполнителю продавца. По окончанию сделки и предъявлению документов, бывший владелец жилья получает денежные средства;
• подается пакет документов для государственной регистрации . Госпошлина оплачивается через банк или терминал в одном из подразделений Росреестра. В течение 2-4 недель происходит регистрация, продавец получает бумаги для предъявления в банке и перечисления денежной суммы;
• подписывается акт приема-передачи жилого помещения , продавец отдает ключи от него;
• снимаются с учета жильцы , которые были зарегистрированы в квартире, если таковые имеются.

Оформляя договор купли-продажи, необходимо учитывать некоторые особенности продажи квадратных метров.

Какие документы нужны для продажи квартиры

Для продажи квартиры необходимо подготовить пакет документов, включающий паспорт собственника, договор купли-продажи и выписку из ЕГРН. Эта выписка необходима для проверки запретов на проведение сделки без личного присутствия, арестов и запретов на регистрацию сделки.