Передача арендных прав на земельный участок в залог осуществляется

Любой залог, в том числе и залог права аренды на землю – это способ обеспечить другое обязательство. Т.е. залог заключается в дополнение к другому, основному, договору, используется как гарантия исполнения по основному договору.

Залог права аренды упрощает для залогодержателя (он же кредитор по другому, например, кредитному договору) взыскание долга. Так, если арендатор, заложивший свое право, просрочит долг по кредиту, залогодержатель может не взыскивать с должника деньги, а продать заложенное право аренды с торгов и взять себе полученный доход.

Т.е., залог означает, что в случае просрочки долга, должник лишится права аренды – его переведут на другое лицо, а выгоду от реализации права аренды получит залогодержатель. Кроме того, в период действия залога, скорее всего не получится передать право аренды другому лицу (а если и получится, то залог перейдет вместе с правом, и право аренды все равно смогут отобрать.

Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ), Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) и Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Федеральный закон № 102-ФЗ) определяют порядок передачи в залог права аренды земельного участка. Установленная процедура применяется на всей территории Российской Федерации.

Возможно ли осуществить передачу в залог арендного права на территорию?

Арендное право на участок может стать залогом согласно требованиям, указанным в ЗК РФ, ГК РФ и ФЗ №102. Передача в залог права аренды допускается только тогда, когда это совпадает с условиями договора, законодательством и желанием владельца.

Потребность предоставления права лизинга под обеспечение может возникнуть:

• При необходимости взять ипотечный кредит на приобретение недвижимого имущества. Довольно часто эта разновидность обеспечения применяется при покупке жилого помещения в еще строящихся домах. Когда заемщик станет владельцем квартиры, согласно полученному акту приема-передачи от компании-застройщика, именно эта недвижимость и будет выступать в роли нового залогового обеспечения.
• При личной потребности заемщика получить займ на постройку здания на арендованной территории. В этом случае арендное право считается предметом обеспечения до начала процесса строительства. После этого под залог ипотечного кредита передается строящееся здание.
• При необходимости взять кредитные средства в банковском учреждении на личные нужды под залоговое обеспечение.

Важно! Передача в лизинг арендных прав в редких случаях может стать независимым предметом залогового обеспечения.

Как правило, необходимость заключить договор залога права аренды земельного участка появляется у тех клиентов банка, кто представил в роли залогового обеспечения недвижимое имущество, находящееся у них во владении и созданное на арендованной территории.

В этой ситуации взять ипотечный займ на приобретение частного коттеджа или иного здания отдельно от территории, на которой они построены, запрещено действующим законодательством. Единство участка и дома на нем четко прописано в ЗК и ГК РФ.

Нужно ли согласие арендодателя на залог земельного участка

Согласно ст. 62 Федерального закона № 102-ФЗ, согласие на залог права аренды земельного участка является обязательным, если земля находится в государственной или муниципальной собственности. В данном случае залог допускается исключительно в пределах срока договора аренды.

Согласие на ипотеку муниципальной земли оформляется через местную администрацию. Вы можете обратиться в администрацию

• лично с заявлением (через приемную главы администрации или орган управляющий имуществом города, поселка, сельского поселения),
• через МФЦ, если в вашей местности предусмотрена такая услуга.

Например, в Москве такое согласие оформляется через региональный портал госуслуг в электронном виде. В Таганроге услугу согласия на залог права аренды предоставляет МФЦ.

Важно! Если срок залога превышает 5 лет, согласие собственника не требуется (ч.5 ст. 22 ЗК РФ). Однако, его необходимо уведомить о планируемых действиях должным образом.

Уведомление о залоге права аренды земельного участка

Уведомление оформляется на фирменном бланке арендатора-залогодателя. Помимо основных данных (наименование, адрес, дата, исходящий номер документа) стоит указать:

• наименование лица, которому принадлежат арендные права на земельный участок;

• реквизиты и срок действия договора аренды.

На этом же уведомлении арендодатель должен поставить отметку о получении и направить подписанный экземпляр арендатору.

Ипотека права аренды земельного участка

Договор ипотеки на право аренды земли – это соглашение, при заключении которого земельный участок становится гарантией. Заявитель и клиент гарантирует, что вернёт все средства к обозначенному сроку. Или его могут лишить данного объекта.

Когда право аренды земли нельзя передать в залог

Законодательством Российской Федерации четко определены случаи, когда передать в залог право аренды земельного участка невозможно.

В соответствии со ст. 63 Федерального закона № 102-ФЗ не допускается ипотека:

• части земельного участка, площадь которой менее минимума, установленного законодательством субъектов РФ и органов местного самоуправления для имущества целевого назначения и разрешенного использования;
• земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Что касается земельных участков, отнесенных к муниципальной/государственной собственности, здесь есть исключения, определенные ч. 1 ст. 62.1 Федерального закона № 102-ФЗ. Такое имущество может стать предметом залога по договору об ипотеке при соблюдении следующих условий:

• участок предназначен для строительства жилых зданий;
• участок передается в обеспечение возврата кредита.