Можно ли самозанятым сдавать квартиру

Самозанятые могут сдавать в аренду любые жилые помещения. К жилым помещениям обычно относятся квартиры, комнаты, дома, части дома. В свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН должно быть указано, что помещение жилое.

Нежилые помещения и другую недвижимость самозанятые сдавать в аренду не могут. Этот запрет установлен п. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ № 422. Самозанятый не может сдавать в аренду земельный участок, гараж, апартаменты, офис и другие нежилые помещения — и платить НПД. В этом случае НПД не применяется, а значит, с арендной платы придется платить НДФЛ в размере 13%.

Таким образом, самозанятые не могут сдавать в аренду:

• Нежилые помещения — кабинеты, офисы, склады.

Письмо Минфина от 22.11.2021 № 03-11-11/94188

• Апартаменты.

Письмо Минфина от 7.12.2020 г. N 03-11-11/106478

• Земельные участки.

Письмо Минфина от 30.04.2021 г. N 03-11-11/33669

Еще одно ограничение для самозанятых — лимит по доходам

Самозанятый может сдавать кому угодно и сколько угодно жилых помещений — квартир, домов и комнат. Он может сдавать квартиры посуточно или на долгий срок. Но чтобы платить налоги по низким ставкам для самозанятых, нужно следить за размером своих доходов.

Использовать специальный налоговый режим могут только те, чей профессиональный доход не превышает 2,4 млн ₽ в год (п. 8 ч. 2 ст. 4 ФЗ № 422).

Доход в месяц может быть любым — неважно, заработал самозанятый всю сумму за один день или получал по 200 000 ₽ каждый месяц. Важен суммарный годовой доход физического лица. Как только доходы с начала года превышают лимит, человек теряет право на применение НПД. На все доходы сверх лимита уплачивается НДФЛ по ставке 13%. В следующем календарном году можно снова оформить самозанятость и применять НПД.

Можно ли сдавать в аренду жилье

ФЗ №422 дает ответ на вопрос, можно ли сдавать квартиру как самозанятый: норма разрешает гражданам сдавать в наем жилой объект с последующей уплатой налога на профессиональный доход (НПД). Заключить контракт допускается как с физлицом, так и с организацией.

Если жилое помещение находится в совместной собственности супругов, сдача квартиры в аренду самозанятыми гражданами допускается: зарегистрироваться как самозанятому достаточно одному из супругов (письмо ФНС №СД-4-3/8121 от 26.04.2019).

При ответе на вопрос, может ли самозанятый сдавать апартаменты, необходимо определить, отвечают ли они требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (постановление правительства №47 от 28.01.2006). Если апартаменты подходят под определение жилого помещения по своим характеристикам, сдача в наем допустима.

Что делать в случае, когда плательщик НПД не является собственником, может ли самозанятый сдавать чужую квартиру от своего имени и платить НПД? Такая сделка имеет место при соблюдении условий:

• заключение договора с собственником недвижимого имущества и указание в нем на возможность предоставлять квартиру в субаренду;
• если собственников несколько, договор заключается отдельно с каждым или один с группой лиц на стороне арендодателя (арендодателями будут все собственники квартиры);
• заключение договора субаренды с непосредственным арендатором.

Пример сделки с несколькими собственниками.

Наряду с конструкцией договора субаренды может ли самозанятый сдавать квартиру по доверенности и уплачивать НПД? На этот раз ответ отрицателен: получатель дохода по такому соглашению — собственник, а не самозанятый, поэтому ставка налога иная, не как на НПД.

Виды деятельности для самозанятых по закону № 422-ФЗ

В соответствии с законом № 422-ФЗ, самозанятые могут вести деятельность, уплачивая налог на профессиональный доход (НПД) на территории любого региона РФ.

Разрешенные виды деятельности в законе не прописаны, однако введены ограничения в части признания определенных доходов. В частности, не являются доходами самозанятого денежные средства (п.2 ст.6 закона № 422-ФЗ):

• полученные в результате передачи имущественных прав на недвижимость, за исключением аренды жилых помещений;

• в виде доходов госслужащих (государственных, муниципальных), исключая доходы от сдачи в аренду принадлежащего им жилья.

Статья по теме:Самозанятость: плюсы, минусы и подводные камни в 2024 годуПлюсы и минусы самозанятости в 2024 году — один из самых актуальных вопросов для людей, решивших использовать свои знания и опыт для получения прибыли, но не желающих отвлекаться на решение проблем, связанных с регистрацией и ведением бизнеса.Подробнее

Таким образом, для самозанятых сдача в аренду нежилого помещения в рамках действующего закона о налоге на профдоход невозможна. Поэтому те, кто сдает в аренду нежилое имущество, применять налог на профдоход нельзя.

Об особенностях применения налога на профессиональный доход, читайте готовое решение КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить бесплатный пробный доступ на 2 дня.

Как зарегистрироваться самозанятым и сдавать квартиру

Хорошая новость для считающих регистрацию самозанятости утомительным процессом с посещением разных инстанций. Сегодня всю процедуру можно официально пройти менее, чем за полчаса, из дома. Все, что потребуется: смартфон, подключение к интернету.

Загрузите из Play Market или App Store приложение “Мой налог”. Одноименная функция программы позволит отправить заявку на регистрацию физического лица в качестве самозанятого. Нужно только указать персональные данные, далее процесс завершится без непосредственного участия заявителя. Это касается тех, кто не имел прежде статуса ИП. Для смены режима ИП потребуется обратиться в налоговую по месту жительства.

Уже после регистрации нового статуса, можно сдавать квартиру – первый доход с аренды следует занести в приложение. При безналичном расчете, запросите составление чека у банка, который будет направлен арендатору. Сделать это можно и в самом приложении, указав электронную почту, на которую нужно отправить чек. Информация из мобильной программы передается в налоговую, которая рассчитывает сумму налога и выставит счет онлайн. Оплатить его также можно через приложение.

При удержании информации о доходах, самозанятый может получить штрафные санкции – 20% за первое нарушение, и до 100% от суммы дохода за повторное.

Как сдать в аренду нежилые помещения

Поскольку самозанятый сдать в аренду нежилое помещение не может, ему придется выбирать другое налогообложение. Заключить соответствующий договор он может, как ИП (при наличии регистрации статуса в ЕГРИП) или как физлицо.

Нужно учитывать, что систематическое получение таких доходов физлицом может быть приравнено налоговиками к предпринимательству. За деятельность без регистрации предпринимательского статуса возможен штраф от 500 до 2000 руб. по ст. 14.1 КоАП РФ.

Налогообложение аренды

С точки зрения налогового законодательства, человек, получающий денежные средства от аренды недвижимости, должен самостоятельно декларировать доходы. Неважно, зарегистрирован он как ИП или нет.

С дохода физлица арендатором-налоговым агентом (компанией или ИП) удерживается и перечисляется в бюджет НДФЛ 13% и сдается соответствующая отчетность в ИФНС. Когда арендатор нежилой площади – обычное физлицо, арендодатель сам платит НДФЛ и подает декларацию 3-НДФЛ в налоговую.

Если получатель арендных платежей – ИП, он обязан уплачивать в бюджет все причитающиеся с них налоги:

• при общей системе – 20% НДС и 13% НДФЛ;

• при упрощенной системе – 6% от доходов или 15% от разницы между доходами и расходами (или меньше, если региональное законодательство выбрало пониженные налоговые ставки).

Перейти на УСН или иной спецрежим, кроме НПД, может только предприниматель. Кроме того, при любой системе налогообложения, исключая «самозанятость», ИП ежегодно уплачивает за себя страховые взносы.

Таким образом, стать самозанятым может только арендодатель жилых объектов – квартир, домов, комнат. Для владельца нежилых помещений такая возможность исключена.

Сдача в аренду нежилой недвижимости

В ФЗ № 422-ФЗ от 27 ноября 2018 года для самозанятых прописан запрет на сдачу нежилой недвижимости внаем. Граждане нередко обращаются в Минфин с просьбой переписать закон и разрешить сдавать внаем любое помещение, в том числе коммерческие, платя налог как самозанятые. Но пока таких нововведений не планируется.

По нормам ЖК РФ апартаменты считаются нежилым помещением, поэтому от их сдачи внаем новый налоговый режим самозанятого не может быть применен. Налог для самозанятых арендодателей составляет 4%. ИП по упрощенной системе налогообложения платят налог в размере 6%. Но если предприниматель не подал заявление о переходе на УСН, размер налога составит 20% от его дохода. Предполагалось, что в скором времени апартаменты будут переведены в статус жилого помещения (недвижимость для постоянного проживания, отвечающая техническим и санитарным нормам), но в 2023 году они до сих пор считаются нежилым объектом.

Сколько платит налог самозанятый со сдачи квартиры в аренду

Если самозанятый сдает в аренду квартиру физическому лицу, то налог необходимо уплатить в размере 4% от дохода. При сдаче квартиры юридическому лицу ставка налога будет 6%. Также действует налоговый вычет, который предоставляет 10 000 рублей и уменьшает налоговую ставку. Налоговый вычет предоставляется только раз в жизни.

Пример

Евгений сдает чужую квартиру по договору субаренды за 60 000 рублей. Арендатор — физическое лицо, поэтому Евгений заплатит 4% налога. С дохода Евгений заплатит 2 400 рублей налога на профессиональный доход.

Доход самозанятого лица зависит от того, какие средства он получает:

• он получает от арендаторов только арендную плату за проживание, а коммунальные уплачивает самостоятельно. Тогда доход будет считаться только от аренды.

• он получает от арендаторов и арендную плату, и плату за коммунальные услуги. Тогда налогом на профессиональный доход не будут облагаться коммунальные услуги, которые зависят от их фактического потребления и фиксируются счетчиками, например, электричество и вода (письмо Минфина от 29.05.2019 N 03-11-09/40094). Все остальные услуги, которые не фиксируются счетчиками, будут облагаться НПД. Например, ОДН, тепло.

• он забирает страховой депозит себе. Депозит не будет считаться доходом, если арендодатель вернет его, когда они будут съезжать с квартиры. Если же самозанятое лицо удержит какую-то сумму из-за ущерба, она будет считаться доходом и облагаться налогом.

Как сдавать квартиру как самозанятый официально

После того, как вы получили статус самозанятого, можно сдавать квартиру легально и платить налоги по низким ставкам. План ниже поможет во всем разобраться.

Шаг 1. Прочитайте гайд для самозанятых по сдаче квартиры

В гайде — все, что нужно, чтобы начать сдавать квартиру. Вы узнаете легальные способы сэкономить на налогах, и поймете, какую недвижимость вы можете сдавать, а какую — нет.

Читать гайд для самозанятых по сдаче квартиры

Шаг 2. Найдите арендатора и заключите договор аренды

Договор аренды жилого помещения всегда заключается в письменной форме.

Настоятельно советуем не пропускать этот шаг. Договор нужен прежде всего арендодателю. Договор защитит хозяина жилья от порчи мебели, заселения в него третьих лиц и других неприятных последствий. Договор поможет защитить свои права и взыскать с жильцов компенсацию за порчу имущества.

Договор аренды квартиры на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре

По ссылке ниже вы можете скачать образец договора аренды квартиры с самозанятым. В нашем шаблоне арендатором выступает компания, но вы можете изменить договор под ваши цели.

Скачать шаблон договора аренды квартиры с самозанятым

Шаг 3. Получите вознаграждение

Арендную плату можно получать как наличными, так и безналично. Никаких ограничений нет. Самозанятые могут принимать оплату, в том числе, переводами на карту. Открывать специальный счет не нужно — можете принимать платежи на свою личную банковскую карту.

Шаг 4. Выставите чек с каждого вознаграждения

Самозанятый в обязательном порядке должен формировать чеки после получения дохода от сдачи квартиры. Именно из чеков налоговая узнает о доходах самозанятого и считает налог.

Вот в какой момент нужно формировать чеки:

• Если арендатор оплачивает вознаграждение наличными, сформировать чек нужно в момент расчета с клиентом.

• Если арендатор оплачивает вознаграждение переводом на счет, сформировать чек нужно не позднее 9-го числа следующего месяца.

Для каждого полученного платежа от арендатора нужен новый чек. Даже если вы сдаете квартиру посуточно, нельзя взять несколько платежей от разных людей и объединить в один чек.

Чеки можно формировать в приложении «Мой налог» или в банковских приложениях. Подробнее о том, как сформировать чек, мы писали в статье «Чек от самозанятого: 13 ответов на вопросы заказчиков».

Обязательных требований к оформлению чеков за аренду квартир нет. В описании укажите, за какой период получены деньги. Например, «Аренда квартиры с 01.04.24 по 01.01.05.24». В графе «Стоимость» укажите всю сумму, полученную от жильцов в качестве арендной платы за этот период.

Шаг 5. Заплатите налог

НПД платят раз в месяц. Налоговая присылает уведомление об уплате налога в приложение «Мой налог» не позднее 12-го числа. Самозанятый должен уплатить налог до 28-го числа этого же месяца.

Есть несколько способов уплаты НПД:

• через личный кабинет самозанятого на сайте «Мой налог»,

• через портал Госуслуг,

• в мобильном приложении банка — по платежным реквизитам из квитанции или по QR-коду из нее,

• лично в любом банке, банкомате или платежном терминале.

О том, как оплатить налог каждым из этих способов, мы писали в статье «Полный гайд: оплата налогов самозанятым в 2024 году».

Популярное по теме за месяц

С каких выплат самозанятый ничего не заплатит

Налог не придется платить с коммунальных платежей за квартиру, если при сдаче недвижимости в аренду самозанятым в договоре прямо указано на то, что возмещение расходов на коммунальные услуги в арендную плату не входит и подлежит оплате арендатором на основании показаний приборов учета.

Допустимы иные формулировки при соблюдении соответствующих условий:

• плата за коммунальные услуги должна зависеть от их фактического потребления нанимателем;
• плата фиксируется на основании показаний счетчиков.

Если арендатор платит фиксированную сумму за коммунальные услуги и эта сумма входит в общую стоимость договора, придется заплатить НПД (письмо ФНС №СД-4-3/11446@ от 13.06.2019).

Как самозанятому получить налоговый вычет

Официально зарегистрированные самозанятые единоразово получают налоговый вычет в размере 10 тыс. руб. Процентная ставка вычета составляет 1% для переводов от физлиц и 2% от юридических лиц. Проценты учитываются каждый месяц при оплате налога – как только сумма вычета доходит до 10 тысяч, налогоплательщик больше не может пользоваться предоставляемой “скидкой”.

Договор аренды самозанятого – пример?

Для сдачи любой недвижимости в аренду потребуется договор. Если квартира сдается физическому лицу – то это будет договор найма жилого помещения. Договор аренды заключается только с юридическим лицом. Самозанятые сдают только жилые помещения, поэтому более 90 сделок из 100 это сдача в наем физлицам. Приведем ниже образец договора найма жилого помещения самозанятого. Он ничем не отличается от договора сдачи помещения физлицом. Кто-то для большей солидности указывает ИНН и ставит печать самозанятого. Но это не обязательные действия.

Скачать договор аренды (найма) помещения

Может ли самозанятый сдавать квартиру через риэлтора?

Да, при сдаче квартиры через агентство недвижимости собственник также может платить налог по ставкам 6% и 4%. Но есть нюансы:

• деньги от клиентов самозанятый получает через риэлтора. Но налог на профессиональный доход оплачивает по ставке не 6%, а 4%, поскольку конечный получатель услуги – физическое лицо;

• обозначенный процент от арендной платы риэлтор берет себе, но налог самозанятый оплачивает со всей суммы;

• если сдаваемая квартира – совместно нажитое с супругом имущество, перед его сдачей через риэлтора нужно от него письменное распоряжение. Иначе сделка будет считаться недействительной.

• передача недвижимости в доверительное управление обязательно регистрируется в Росреестре как ограничение прав. Оплачивается госпошлина за регистрацию 2000 Р. В противном случае агентство или риэлтор не будет иметь права сдавать вашу недвижимость в аренду.

Переход в статус самозанятого – отличная возможность вывести арендодателей из тени. Минимум бумажной волокиты, невысокая ставка, быстрое и легкое оформление статуса – и вот физическое лицо является официальным арендодателем, который по закону оформляет отношения со съемщиками квартиры.

Автор статьи:

Самозанятые: сдача квартиры на примере

Гражданин зарегистрировался в ИФНС как самозанятый и сдает свою квартиру физлицу с 01.07.2019 г. Арендная плата по договору составляет 20 000 руб. в месяц. По условиям договора возмещение расходов на воду и электроэнергию производится по показаниям счетчиков, а плата за остальные коммунальные услуги возмещается собственнику в сумме 2000 руб. в месяц. Первый месяц оплачен 1 июля, дополнительно арендатор передал депозит в сумме 20 000 руб.

• Получив оплату аренды за июль, самозанятый внесет в приложение «Мой налог» доход в сумме 22 000 руб., в который войдет 20 000 руб. арендной платы и 2000 руб. возмещения за «коммуналку». Оплата по счетчикам и депозит в доходах собственника учитываться не будет.

Налог за июль 2019 по ставке 4% составит: 22 000 х 4% = 880 руб.

После применения налогового вычета (1%) налог к уплате равен: 880 – (22 000 х 1%) = 660 руб.

• Допустим, последний арендный платеж (за ноябрь) наниматель внес 01.11.2019 г., а затем договор был расторгнут 30.11.2019 г. При этом собственник удержал из депозита арендатора стоимость сломанного им кресла – 5000 руб., а оставшуюся депозитную сумму вернул. Рассчитаем налог ноября.

Сумма дохода составит: 22 000 + 5000 = 27 000 руб.

Налог равен: 27 000 х 4% = 1080 руб.

К этой сумме будет применен вычет 1%: (1080 – (27 000 х 1%) = 810 руб. – сумма налога к уплате за ноябрь 2019 г.

Может ли самозанятый сдавать помещение в субаренду

Самозанятый может заключать договор субаренды и пересдавать жилое имущество другому лицу (ст. 615 ГК РФ). Для этого у него должно быть два документа:

1. Договор аренды. Важно проверить, чтобы в договоре не было запрета на сдачу имущества в субаренду.

2. Письменное согласие от собственника. Если не получить согласие от собственника, сдавать в субаренду нельзя.

Сдать в аренду или в субаренду офис, склад, апартаменты или земельный участок самозанятому нельзя.

Важно!

Суммарный доход самозанятого не должен превышать 2,4 млн руб. в год.

Почему самозанятый не получает налоговый вычет, если сдает недвижимость как физлицо?

Сдавая недвижимость как самозанятый и оплачивая налог 13% от дохода, ФЗ может вернуть деньги и заплатить меньшую сумму. Поскольку в этом случае ему положены налоговые вычеты.

Если сдавать недвижимость, нужно или быть самозанятым и оплачивать НПД, или платить НДФЛ и считаться простым физлицом. Два этих понятия совмещать нельзя.

Как сдать квартиру самозанятому

Рассмотрим, каковы действия собственника жилья, решившего стать самозанятым и сдать квартиру в аренду.

Сначала гражданин должен зарегистрироваться в качестве плательщика НПД в приложении «Мой налог» (также это можно сделать в «Личном кабинете налогоплательщика» на сайте ФНС или обратившись в любой уполномоченный банк). ИП дополнительно потребуется подать заявление об отказе от применения иных спецрежимов, если он их применял до перехода на НПД. Если налоговики не найдут никаких несоответствий, регистрация подтверждается сообщением в приложении «Мой налог» и по СМС.

Все что необходимо самозанятым при аренде квартиры далее – вносить информацию о получении дохода, выдавая на бумаге или пересылая электронно чек арендатору (формируется в приложении «Мой налог»), и перечислять НПД в бюджет не позже 25 числа каждого месяца, следующего за отчетным. Расчет налога самозанятому делать не нужно – он рассчитывается автоматически по каждой введенной сумме дохода. До 12 числа следующего за отчетным месяца, на основе введенных в приложение данных, налоговики направят уведомление о сумме налога к уплате.

Для самозанятых (аренда в том числе) предусмотрено применение налогового вычета в сумме 10 тыс. руб. Он дается один раз за все время применения НПД. Налог по доходам, полученным от физлиц, автоматически уменьшается ежемесячно на 1% от налоговой базы, а по доходам от ИП и организаций – на 2%, до тех пор, пока весь вычет не будет исчерпан.

Мы разобрались с вопросом «можно ли сдавать квартиру как самозанятый?», но нужно учесть еще некоторые особенности налогообложения арендных доходов.

Читайте также: Самозанятый: сдача в аренду нежилого помещения

Примеры расчета налога при сдаче юрлицу и физлицу

1. Вы сдаете квартиру юридическому лицу за 20000 рублей/месяц. При этом компания оплачивает коммунальные услуги не по счетчику, на что уходит 5000 рублей. Доход для налога – 25000 рублей. 25000х6% (ставка для юридического лица)/100%=1500 рублей. Сумму платят ежемесячно.

2. Вы сдаете квартиру студенту за 15000 рублей/месяц, коммунальные услуги оплачивает самостоятельно. Доход для налога – 15000 рублей. 15000х4% (ставка для физического лица)/100%=600 рублей. Эту сумму необходимо оплачивать ежемесячно.