Продать часть квартиры в долевой собственности

В такой ситуации органы опеки обычно выдают разрешение на сделку только с условием, что денежные средства, полученные за долю ребенка, будут перечислены на специальный счет, открытый на имя несовершеннолетнего.

Как купить или продать долю в ипотечной квартире?

С продажей доли в квартире, которая находится в ипотеке, может возникнуть ряд сложностей.

Необходимо отметить, что ипотека – это залог недвижимого имущества. В ряде случаев недвижимость вообще может находиться в собственности у банка. Тогда произойдет просто перемена сторон в договоре. На практике это делается путем подписания дополнительного соглашения между банком, новым и старым собственниками. Все обязательства по договору с момента подписания дополнительного соглашения переходят к новому собственнику.

Такой залог, как правило, устанавливается, если квартира приобретена в кредит. А это означает, что любые действия с ней (продажа или аренда) возможны только с согласия залогодержателя, то есть банка.

Кроме того, новый покупатель, в случае если он не выплачивает сразу всю сумму, принимает на себя все риски и обязательства, указанные в договоре ипотеки. То есть происходит фактически замена сторон в договоре.

Определение коммерческой стоимости квартиры

Рыночная стоимость квартиры определяется самостоятельно, либо привлекается независимый оценщик. В первом случае вы сами проводите анализ цен и сравниваете стоимость равноценного жилья в вашем районе. Во втором – заключаете договор со специалистами для экспертной оценки квартиры. Стоимость подобных услуг зависит от района, где расположена ваша квартира, и ее коммерческой ценности. Отчет по независимой оценке предоставляется в случае продажи квартиры по ипотеке или оформления закладной.

8. Альтернативные способы прекращения долевой собственности

Помимо продажи доли, существуют и другие варианты выхода из долевой собственности:

1. Раздел имущества между сособственниками
2. Продажа всего объекта собственности целиком
3. Дарение своей доли кому-либо из участников либо третьему лицу

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

Кто чаще всего становится покупателем доли?

Спрос на рынке недвижимости на доли есть. Конечно, он не сравним со спросом на отдельное жилье, но все же их покупают. При этом огромным заблуждением собственников является оценка стоимости доли.

Например, цена ½ доли в квартире и рыночная стоимость целого объекта, поделенная на два – это совершенно разные вещи. Цена доли всегда будет ниже, потому что в данном случае есть отягчающие обстоятельства, которые могут помещать новому собственнику полноценно пользоваться имуществом. Для определения рыночной цены своей доли лучше всего обратиться к независимому оценщику.

Лично на мой взгляд, рыночная цена доли всегда стремится к нулю, потому что это чемодан без ручки.

Если эту долю можно хотя бы выделить, например, речь идет об 1/3 в трехкомнатной квартире, при этом собственник может рассчитывать на отдельную комнату – это еще куда ни шло.

Получить консультацию юриста по продаже доли в квартире

Если мы говорим о доле, к примеру, в однокомнатной квартире, где всего одна комната и ничего выделить нельзя, то владение долей не гарантирует даже того, что хозяин сможет в этой квартире проживать.

Еще одно заблуждение думать, что размер доли пропорционален правам собственника занимать определенную площадь в квартире. Доля – это право совместного владения.

При этом собственник даже самой большой доли может занимать самую маленькую комнату или вообще не иметь возможности проживать в квартире. Все зависит от условий и обстоятельств других сособственников.

Допустим есть двухкомнатная квартира, комнаты метражом 10, 19 кв. м. У квартиры есть два собственника – первый одинокий мужчина имеет 2/3 доли, второй — женщина с ребенком имеет 1/3 доли. При этом, если сособственники не могут договориться и определяют порядок пользования жилым помещением через суд. Женщина с ребенком может получить большую комнату, несмотря на то, что имеет меньшую долю. Поэтому рассчитывать при покупке доли на то, что вы сможете получить пропорциональную площадь в жилом помещении в пользование, не стоит.

Для обычного рядового покупателя доля в квартире не представляет особого интереса, он скорее рассмотрит даже самую маленькую студию. Доли представляют большой интерес в основном для черных риэлторов, которые вселяются в жилое помещение и планомерно выживают оттуда остальных жильцов, склоняя к продаже своих долей за копейки.

Можно ли вместо покупки недвижимости потратить деньги на обучение ребенка?

Гражданский кодекс РФ и Закон «Об опеке и попечительстве» запрещают уменьшать имущество несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не одобрит продажу квартиры на подобных условиях. Такие действия будут считаться незаконными.

Кроме того, организация развития и обучения детей – обязанность родителей (ст. 63 Семейного кодекса РФ). Поэтому попытка направить вырученные от продажи квартиры деньги на оплату учебы ребенка будет воспринята как уклонение родителями от исполнения своих обязанностей.

Как определить долю в квартире?

Большинство собственников частей общей жилплощади даже не задумываются о том, что законодательно их доли в большинстве случаев не пригодны к продаже и покупке. Прежде чем продать долю, ее сначала нужно четко определить. В юридической практике существует два типа определения доли недвижимости:

1. Натуральная доля – это реальный объект, часть недвижимости, которую можно определить отдельно. Например, одна комната в квартире с выделенной и четко определенной в квадратных метрах площадью.
2. Идеальная доля – это часть квартиры, не заданная квадратными метрами, а определенная соотношением от общей площади. Например, доля 1/3 от общей площади – это не какой-то отдельно выделенный объект, а именно третья часть от общей собственности без выделения отдельной части натурального имущества.

Решая задачу, как продать долю в квартире, совладелец жилья обязательно должен определить, какова его часть имущества. Для решения этого вопроса есть два пути:

1. Договориться и заключить соглашение с остальными собственниками или вторым совладельцем квартиры.
2. Подать исковое заявление в суд, чтобы в ходе судебного разбирательства была определена доля продавца в общей собственности.

Эти виды процедур определения доли в квартире установлены ст. 252 ГК РФ. Если совладельцы приходят к общему решению, необходимо зарегистрировать договор в Росреестре, после чего на каждого собственника общей недвижимости оформляется отдельный кадастровый паспорт.

Если владельцы не приходят к общему соглашению, придется подавать в суд для определения доли каждого из совладельцев. Для подачи искового заявления понадобятся такие бумаги:

1. Документы, устанавливающие права каждого из совладельцев квартиры. В зависимости от конкретных обстоятельств к ним относятся – договор купли-продажи, завещание, договор о приватизации.
2. Документ, подтверждающий права собственников. В выписке из ЕГРН указываются имена и права каждого из совладельцев недвижимости.
3. Технические документы на квартиру. К ним относятся кадастровый паспорт, технический план БТИ, акты перепланировки (если такие были) и другие бумаги в зависимости от характеристик жилья.
4. Исковое заявление о выделении доли в квартире, находящейся в совместной собственности. Как правило, иск подается от лица, заинтересованного в продаже части квартиры. Ответчиками в таком случае выступают другие собственники обозначенной квартиры.

Статистика судебной практики показывает, что суд чаще всего встает на сторону истца и выделяет натуральную долю в размере комнаты или площади. Исключение составляет разбирательство, касающееся однокомнатной квартиры, в таком случае выделить натуральную долю невозможно, так как в ней только одна жилая комната. В таком случае квартира делится на всех дольщиков по площади. Например, квартира в 40 кв. м делится в равных долях между двумя совладельцами по 20 кв. м каждому.

Сколько времени дается на покупку квартиры?

Действующее законодательство не устанавливает конкретный срок для покупки нового жилья детям. Тем не менее органы опеки перед выдачей разрешения выясняют этот вопрос. Часто сделка одобряется, только если одновременно с продажей жилья будет приобретена новая недвижимость.

Как получить согласие органа опеки на продажу квартиры?

Обратитесь в орган опеки по месту своего жительства. В каждом регионе установлены свои требования к документам, необходимым для получения разрешения на сделку. Но в любом случае нужно будет предоставить:

• сведения о сделке (что продается и на каких условиях);
• данные о том, как вы планируете распорядиться детской долей (перечислить вырученные от продажи доли деньги на специальный счет и т.п.);
• сведения о том, что будет куплено взамен и на каких условиях.

Какие возможны риски при продаже квартиры с долей ребенка?

Основная проблема при продаже такой квартиры связана с необходимостью получать согласие органа опеки. Покупатели часто настаивают на включении в договор условия о задатке. И если орган опеки не даст согласие на сделку, продавец будет обязан выплатить несостоявшемуся покупателю двойной задаток.

Продажа доли несовершеннолетнего ребенка

Еще один актуальный вопрос владельцев недвижимости – как продать квартиру, доли которой оформлены на детей, и что по данному вопросу говорит закон РФ. Согласно законодательству, несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом без согласия попечительства и опеки. В этом процессе первое место занимают интересы ребенка. Чтобы сделка получила одобрение вышестоящих органов, следует предоставить:

• документ, подтверждающий открытие счета в банке на имя ребенка, на который будут перечислены деньги после продажи жилья;
• подтверждающие факты о новом месте жительства, условия в котором не должны быть ниже, чем в реализуемом жилье.

Как продать квартиру с подаренными долями в квартире или комнате ребенку также установлено ст. 60 СК РФ, ст. 26, 28, 37 ГК РФ, которые говорят об имущественных правах ребенка, его дееспособности и возможности распоряжаться его имуществом.

Как продать часть квартиры в долевой собственности

Человек может владеть не целой квартирой, а ее половиной или меньшей частью. Это случается, когда люди вместе покупают жилье, например, в браке. Или когда при разводе делят имущество. Или в ситуации, когда несколько человек, например, братья и сестры, получают в наследство жилплощадь.

Поскольку физически невозможно разделить квартиру пополам или на 3 части, возникает необходимость как-то совмещать права собственников. И хотя теоретически они могут делать со своей собственностью все, что разрешено законом, при этом нужно учитывать мнение других собственников.

Важная деталь. В законе есть два разных понятия: долевая и совместная собственность. Последнее описывает ситуацию, когда двое или больше людей владеют неким объектом, но их доли не выделены, то есть не закреплено юридически, кому какая часть полагается. Например, супруги купили квартиру – это их совместная собственность. Чтобы она стала долевой, нужно выделить доли.

Доли указаны, например, в домовой книге. Или их можно узнать из выписки ЕГРН.

Когда речь идет о недвижимости, полученной по завещанию, то в документе, фиксирующем последнюю волю, как раз и указано, в каких пропорциях наследники получают жилье. Когда же квартиру делят при разводе супруги, по умолчанию каждый получает ½ недвижимости. Если, конечно, один из них не внес так называемые существенные улучшения в жилье. Сделал за свои деньги ремонт, например.

Вообще же определение долей – это во многом предмет договора. Те же самые бывшие супруги могут разделить семейное гнездо, как посчитают нужным. Если, конечно, договорятся. Если же им не удастся прийти к согласию, определять доли будет суд. И вот там можно доказать те самые существенные улучшения.

Если вы хотите продать свою долю в квартире, у вас есть два пути. Причем они не исключают один другого, наоборот, пройти их нужно по очереди.

1. Первым делом предложите выкупить долю собственникам других долей в этой квартире. Это называется преимущественное право покупки.

— Продавец обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю. Причем в этом извещении необходимо указать цену и другие условия продажи, — объясняет адвокат Ольга Власова . — У держателей других долей есть месяц, чтобы купить выставленную на продажу долю на заявленных условиях. Чтобы избежать проблем в дальнейшем, стоит озаботиться доказательствами того, что другие собственники получили извещение. Его можно передать через нотариуса, заказным письмом с описью вложения или взять с получателей расписку.

Если кто-то из соседей согласен на сделку, заключается обычный договор купли-продажи.

2. Если за месяц никто из соседей не изъявил желания выкупить долю, ее можно продавать стороннему покупателю. Можно и раньше, если собственники других долей письменно откажутся от преимущественного права выкупа.

В таком случае собственники других долей подтверждают, что они не против, чтобы вы продали свою часть квартиры кому-то другому. Никакого права влиять на выбор покупателя после такого отказа у них нет. А собственник доли может продать ее, как полноценную квартиру, с той лишь разницей, что в договоре будет указана именно доля.

Доля ребенка

Несовершеннолетние становятся собственникам долей в недвижимости, как правило, благодаря материнскому капиталу. Одно из условий покупки жилья с использованием этих денег — выделение долей детям. Хотя ребенок, как и взрослый, может и получить долю в наследство.

— Продать долю ребенка можно, но это довольно сложно, — предупреждает адвокат Ольга Власова . — В этом случае нужно не только просить собственников других долей, не хотят ли они выкупить вашу, но и заручиться согласием органов опеки на сделку. А их задача — проследить, чтобы права ребенка не были ущемлены, то есть родители должны доказать, что купят ребенку в собственность другое жилое помещение, размер и прочие характеристики которого будут как минимум не хуже того, что планируется к продаже.

Доказывать это придется документально — то есть уже нужно иметь на примете новое жилье. Опека может не дать добро, например, на переезд из крупного города в деревню или в район, где наблюдается нехватка школ или детских садов.

6. Пошаговая инструкция продажи доли в недвижимости

1. Заключение договора купли-продажи доли в присутствии нотариуса
2. Подача документов на государственную регистрацию перехода права
3. Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей нового собственника доли
4. Передача денежных средств после регистрации сделки

Особое внимание нужно уделить этапу заключения договора с покупателем в присутствии нотариуса. Необходимо проконтролировать внесение в договор всех существенных условий.

А если супруги решат развестись и дети останутся у одного из них, а квартира с их долями – у другого?

Если квартира была куплена в браке, супруги имеют на нее равные права – за вычетом тех долей, что принадлежат детям. Это значит, что оба супруга вправе в ней проживать. В случае развода такую квартиру можно разделить. При этом продать свою долю посторонним будет сложно. Верховный Суд РФ еще в 2013 г. указал, что отчуждение родителем своей доли незаконно, если оно ущемляет права детей.

Если же квартира была приобретена вне брака или по безвозмездным сделкам, то второй супруг никаких прав на нее не имеет.

Оформление договора купли-продажи доли квартиры

Независимо от того, кому вы решили продать долю в квартире, – совладельцу или постороннему покупателю, – необходимо соблюсти нюансы составления договора. При совершении такой сделки нужно учитывать такие факторы:

1. В договоре купли-продажи доли квартиры обязательно должны быть указаны детали – информация о всех собственниках, подробное описание квартиры, стоимость, права совладельцев.
2. Договор необходимо заверить нотариально, а также оформить акт передачи доли квартиры новому владельцу.
3. Заплатить госпошлину за регистрацию сделки. В 2020 году размер пошлины составляет 2000 рублей. Квитанцию об оплате необходимо приложить к документам на регистрацию.
4. Сделка регистрируется, права нового владельца вносятся в Росреестр. Подать документы на перерегистрацию можно в одно из отделений Росреестра или через МФЦ.

Нельзя продать долю в квартире, если недвижимость находится под обременением, то есть, под невыплаченной ипотекой или в залоге. Если одним из совладельцев жилья является несовершеннолетний, процедура продажи усложняется – необходимо согласие официального представителя (родителя, опекуна) и органов опеки и попечительства. Если заключить договор-купли продажи без согласия органов опеки, сделка может быть расторгнута в суде.

Зависит ли схема продажи доли от ее размера?

Нет. Условия и порядок действий одинаковы в любой ситуации, когда речь идет о продаже доли, неважно 1/3 это 2/3, 1/32 или 9/10.

5. Кредит на покупку доли в недвижимости

Приобрести долю в праве общей собственности на жилое помещение можно с помощью ипотечного кредита. Однако здесь есть ряд ограничений и особенностей.

Объектами кредитования могут быть:

• Доля в квартире
• Комната, оформленная как доля в Петербурге

Нельзя получить кредит на долю в комнате, выделенной в натуре. Также нельзя использовать маткапитал для погашения такого кредита.

3. Преимущественное право покупки доли: что нужно знать

Уведомление должно быть передано или направлено продавцом каждому сособственнику. Если адрес кого-то из них неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.

Документами, подтверждающими исполнение преимущественного права, являются:

• Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления
• Копия телеграммы или иного почтового уведомления с отметкой об отправке

Если в установленный срок сособственники не воспользуются своим правом, продавец может продать долю любому лицу. Исключение – когда все остальные участники долевой собственности откажутся от реализации своего преимущественного права в письменной форме.

Налоговый вычет при продаже доли в квартире

Вернуть налог можно не только при покупке, но и при продаже жилой недвижимости. С помощью налоговой льготы снижается налогооблагаемая база, и НДФЛ платится с меньшей суммы. Размер льготы составляет 1 млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 200 НК РФ).

При этом, согласно пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ, размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами пропорционально их доле. В случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности— по договоренности.

Это означает, что имущественный вычет распределяется на всех дольщиков. И если вы владеете частью недвижимости, то вычет будет поделен в соответствии с размером вашей доли.

Пример

Супруги в 2022 г. купили дом и оформили поровну в долевую собственность. В 2023 г. они продают его за 3 млн рублей. При этом сделку оформляют по общему ДКП. В 2024 г. каждый супруг заплатит налог в размере: 13% * (1 500 000 – 500 000) = 130 000 рублей.

где: 1 500 000 — стоимость доли (½ дома). 500 000 — доля вычета (½ от общей суммы).

Не забудьте, что при расчете НДФЛ вместо налогового вычета можно использовать расходы на приобретение. В том числе, если недвижимость получена в дар от близкого родственника или по наследству. Расходы на покупку необходимо подтвердить документально.

При продаже долей отдельными договорами

Чтобы получить имущественную льготу в полном размере, можно оформить каждую сделку отдельным договором купли-продажи. В этом случае все совладельцы при долевой собственности на квартиру заявят к вычету по 1 млн рублей.

Пример

В 2022 г. супруги купили квартиру в общую долевую собственность. В 2023 г. они продают эту недвижимость за 3 млн рублей. При этом сделку оформляют по отдельным ДКП. Каждому супругу придется заплатить НДФЛ в размере: 13% * (1 500 000 – 1 000 000) = 65 000 рублей.

где: 1 500 000 — стоимость доли каждого собственника (½ комнаты). 1 000 000 — вычет для каждого собственника.

Таким образом, при продаже недвижимости по отдельным договорам каждый дольщик получит льготу в полном объеме и законно снизит налогооблагаемую базу на 1 млн рублей.

При продаже долей оформляйте отдельные ДКП. Так вы сможете применить имущественный вычет в полном размере. Обращайтесь к нашим экспертам: мы проверим ваши документы, за два дня составим декларацию 3-НДФЛ и отправим вам в формате pdf и xml.

Заполните самостоятельно декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета в интуитивном конструкторе

Наш эксперт проверит ваши документы, заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета и самостоятельно отправит ее в ИФНС

Наш эксперт проверит ваши документы, рассчитает максимальный налоговый вычет и заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ

Договор купли-продажи и удостоверение сделки у нотариуса

Купля-продажа оформляется одним документом письменной формы. Подписи участвующих сторон и заверение договора происходит в нотариальной конторе. В документе обязательно указывается число лиц, имеющих право пользования продаваемой недвижимостью, то есть имеющих регистрацию на данной жилплощади (ГК РФ ст. 550, п.1 и ст. 558). Нотариальному заверению подлежат все сделки, как по продаже отдельных долей собственности, так и по отчуждению всех долей в одной сделке (закон № 218-Ф3, ч. 1, ст. 42).

Где найти надежное агентство недвижимости для продажи доли

Чтобы сотрудничество с агентством недвижимости было максимально эффективным и безопасным, важно уделить время выбору.

Обращать внимание стоит на:

• Опыт работы с долевой собственностью
• Наличие положительных отзывов о продаже долей
• Юридическую грамотность сотрудников

Как вернуть налог за покупку доли квартиры

В большинстве случаев совместная собственность оформляется супругами, и вопрос с возвратом налога решается просто — по соглашению между владельцами.

Вычет распределяется по заявлению в налоговую инспекцию, подписанному обоими супругами, в котором указывается, кто и на какую сумму претендует. Исходя из этого, инспектор проверяет декларации и выносит решение.

Оформить вычет при общей долевой собственности не намного сложнее. И здесь важную роль играет дата регистрации права на жилье: до 2014 г. или позднее. Именно с 2014 г. работают новые правила, прописанные в Налоговом Кодексе РФ.

Сохраняйте документы на покупку жилья. Вы сможете их использовать при оформлении вычета на покупку недвижимости и последующую продажу. Обращайтесь к нашим экспертам: мы за два дня составим для вас декларацию 3-НДФЛ и поможем вернуть максимальную сумму.

Покупка до 01.01.2014

Если в 2024 г. вы оформляете имущественный вычет на долю, купленную до 1 января 2014 г., для вас будут действовать правила, актуальные на момент регистрации:

• Если на квартиру два собственника или более, налоговый вычет делится в той же пропорции, что и доли — в пределах потраченных денежных средств (абз. 25 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в старой редакции). Например, при покупке 1/4 квартиры возмещение составит именно 1/4 часть налоговой компенсации.
• Собственник не может отказаться или передать другому владельцу право на налоговую льготу по своей доле, если по каким-то причинам не может претендовать на вычет. Только супруги имеют право по заявлению поделить вычет в пределах двух миллионов рублей в любых пропорциях.
• Максимальный суммарный размер налогового вычета на всех собственников одного объекта недвижимости составляет 2 млн рублей (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в старой редакции). Именно эта сумма распределяется между совладельцами в той же пропорции, что и доли, то есть в пределах затраченных сумм.

Главное, что нужно понимать — при покупке квартиры единым объектом недвижимости, но с разделением по долям, налоговый вычет распределяется между собственниками в той же пропорции, что и установлены доли, и в пределах потраченных денежных средств.

Пример

В 2012 г. Иванов и Петров приобрели в долевую собственность жилье за 3 млн рублей. Иванов заплатил за ⅓ квартиры, а Петров — за ⅔. Имущественная льгота в размере 2 млн рублей будет распределена в той же пропорции. В итоге Иванов вернет себе ⅓ от 2 млн, а Петров — ⅔.

Если же каждая доля приобретена как отдельный объект недвижимости, то налоговый вычет предоставляется на каждую долю в пределах установленного лимита и стоимости купленного объекта.

Пример

В 2013 г. Соловьевым была куплена ½ квартиры за 1,7 млн рублей. Соловьева не интересует, сколько стоит весь объект недвижимости, и будет ли второй собственник заявлять свое право на налоговый возврат. Соловьев может вернуть налог со всей суммы покупки, то есть 13% от 1,7 млн рублей.

Ипотека на долю в квартире при покупке до 01.01.2014

При долевой собственности на квартиру, купленную в ипотеку до 1 января 2014 г., действуют те же правила, что и для основного вычета. То есть возмещение за фактически уплаченные в банк проценты владельцы получают в тех же пропорциях, в которых была приобретена их недвижимость.

Пример

Осипов купил квартиру в ипотеку напополам с братом. Каждый из совладельцев имеет право претендовать на ½ уплаченных процентов по ипотеке, так как именно в этой пропорции распределены их доли.

Общедолевая собственность на квартиру оформлена после 01.01.2014

В 2014 г. в Налоговый Кодекс были внесены изменения, согласно которым имущественный вычет предоставляется каждому собственнику в размере 2 млн рублей. Это условие действует только для жилой недвижимости, приобретенной после 01.01.2014 г.

Остальные правила при расчете основного налоговой льготы остались прежними. То есть выплаты распределяются в соответствии с суммами, внесенными каждым из дольщиков (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Расходы в декларации 3-НДФЛ необходимо подтвердить платежными документами. Помните, что размер вычета не может превышать стоимость доли, а ежегодный размер возврата — суммы НДФЛ, уплаченной на доход за аналогичный период.

Покупка части квартиры в ипотеку после 01.01.2014

За долю в квартире можно получить не только основной вычет на стоимость приобретения, но и дополнительный — за фактически уплаченные проценты в пределах потраченных сумм. Максимальный размер льготы составляет 3 млн рублей на каждого собственника.

Наименование

Основной — при покупке

На проценты по ипотеке

Максимальный размер имущественного вычета

2 000 000 рублей

3 000 000 рублей*

Сумма к возврату

260 000 руб. (13% х 2 млн руб.)

390 000 руб. (13% х 3 млн руб.)

*До 1 января 2014 года максимальный размер имущественной льготы за фактически уплаченные проценты по ипотеке не имел верхнего предела. Для такого жилья расчет НДФЛ осуществляется по старым правилам — на всю сумму процентов.

Обязательное условие: дольщики должны быть созаемщиками при оформлении кредитного договора. Если один из собственников не участвовал в кредите, вернуть НДФЛ за проценты он не сможет.

Можно ли помешать соседу продать его долю?

Если все условия соблюдены: продавец уведомил своих сособственников о продаже, предложил им выкупить долю, и в результате их отказа или бездействия продал ее третьему лицу по той же цене, то помешать соседу продать его долю нельзя.

Алгоритм заключения договора купли-продажи квартиры

Сделка купли-продажи предполагает заключение договора с последующим заверением и регистрацией права в Росреестре. Согласно ст. 42 закона о госрегистрации недвижимого имущества, оформление договора купли-продажи предполагает обязательное нотариальное удостоверение после проверки представленной сторонами документации.

Этап 1. Подготовка к сделке

Перед самой сделкой предстоит решить 2 важных вопроса:

1. Если доля принадлежит несовершеннолетнему, вначале следует обратиться в отдел опеки для согласования сделки. Чтобы надзорный орган выдал письменное разрешение, вместе с заявлением родители (законные представители) предоставляют доказательства, что несовершеннолетнему предоставят равноценное или лучшее жилье.
2. До заключения договора необходимо предложить другим собственникам выкупить часть жилплощади самостоятельно. Если никто не заявит о желании выкупить долю, через месяц можно приступать к поискам покупателей на стороне.

Если все условия соблюдены, и найден потенциальный собственник, пора приступать к обсуждению условий сделки и оформлению договора.

Этап 2. Составление договора купли-продажи

Согласно ст. 550 ГК РФ, для оформления продажи используют письменную форму договора. При составлении договора учитывают особенности купли-продажи, сделки отчуждения, предусматривающей в соответствии со ст. 454 ГК РФ процесс передачи квартиры от одного участника другому недвижимого имущества.

Если совладельцы решили продать квартиру в долевой собственности, при составлении единого договора учитывают особенности сделки:

1. В роли продавца выступает каждый из совладельцев, их указывают в договоре по отдельности: «Продавец1», «Продавец2» и т.д.
2. Из текста договора исключают пункт о проведении процедуры согласования продажи с другими.
3. В пункте с описанием порядка расчетов рекомендовано указывать условия для каждого из продавцов.

Строгой формы бланка договора для сделки отчуждения не существует. Стороны могут составить договор купли-продажи самостоятельно, либо поручить подготовку юридически безукоризненного документа опытному юристу.

Если участники договора решили справиться с составлением документа самостоятельно, настоятельно рекомендуется использовать готовый образец договора купли-продажи, обращая внимание на необходимость присутствия следующих реквизитов:

1. Наименование документа.
2. Населенный пункт, где составлен документ.
3. Дата оформления (пишется прописью).
4. Сведения о продавцах и покупателях (ФИО полностью, номер, орган и дата выдачи паспорта, адрес регистрации).
5. Идентификационные характеристики недвижимости – точный адрес, площадь, этажность дома, в котором располагается квартира,
6. Точный размер доли.
7. Цена продажи квартиры (устанавливают единую стоимость за весь объект недвижимости).
8. Порядок расчета (рекомендуется указывать условия для каждого владельца, выбирая безналичный или наличный расчет с точной суммой).
9. Пункт, определяющий момент передачи суммы продавцам после того, как будет зарегистрирована сделка в Росреестре.
10. Информация о зарегистрированных гражданах (их наличии, отсутствии, количестве) с уточнением лиц и дат планируемой выписки.
11. Подтверждение факта свободного, осознанного волеизъявления, вменяемости сторон и их дееспособности.
12. Пункт, описывающий обстоятельства для расторжения договора.
13. Порядок действий в условиях форс-мажора.
14. Число подписываемых экземпляров (по количеству всех участников плюс еще один для нотариуса и Росреестра).

Под каждым экземпляром каждый продавец и покупатель ставит подпись с расшифровкой.

Этап 3. Сбор документов

Все данные, приводимые в договоре, должны быть подтверждены документами. Для заключения договора и регистрации перехода прав к покупателю понадобится подготовить перечень документации:

1. Копии личных удостоверяющих документов (паспорт РФ, свидетельство о рождении);
2. Медицинское заключение о дееспособности;
3. Документ, дающий основание распоряжаться квартирой в целом и каждой долей по отдельности (дарственная, свидетельство о наследовании, купчая, обмен, приватизационный акт);
4. Технический паспорт БТИ с идентификационными характеристиками объекта (площадь, этаж, материалы, отделка) с планом квартиры;
5. Документ, подтверждающий своевременность уплаты коммунальных платежей
6. Выписка ЕГРН;
7. Справка из банка об аренде ячейки для расчетов по договору;
8. Для совместного имущества – нотариально согласие супруга;
9. При участии несовершеннолетнего собственника – письменное разрешение органов опеки.

Если продажа долевой собственности ведется по частям, с отдельным заключением договора с каждым собственником, дополнительно понадобится письменный отказ от остальных совладельцев от преимущественного выкупа.

Если в договоре не зафиксирован момент передачи недвижимости новому собственнику, оформляют приемопередаточный акт.

Если не заключается общий договор со всеми собственниками одновременно, перед регистрацией сделки в Росреестре предстоит посетить нотариуса для заверения документа и удостоверения в законности перехода прав.

Этап 4. Заверение у нотариуса

Спектр услуг нотариуса гораздо шире, чем простой заверяющий штамп на документе. При удостоверении сделки продажи нотариус проводит:

• Идентификацию каждого участника купли-продажи;
• Проверку документов на недвижимость;
• Проверку дееспособности сторон;
• Разъяснения пунктов подписываемого договора (зачитывание вслух и объяснение при необходимости значение каждого условия договора);
• Подготовку бланка договора в строгом соответствии с законодательными нормами.

После тщательной проверки документации и соблюдения законности сделки нотариус присутствует при подписании договора в качестве гаранта закона.

Расходы на нотариуса состоят из:

1. Технический сервис – 3-8 тысяч рублей.
2. Заверение – 0,5% от суммы, в пределах 300-20 000 рублей.

Подробный порядок расчета нотариальной пошлины определен налоговым законодательством – ст. 333.24 НК РФ.

Этап 5. Регистрация купли-продажи

Заключение договора не наделяет покупателя статусом нового владельца объекта. Для этого необходимо пройти последний этап сделки – регистрация в территориальном отделении Росреестра. Только после получения на руки выписки с указанием в качестве собственника покупателя квартиры можно считать процесс благополучно завершенным.

Для внесения изменений в базу Росреестра стороны обращаются с заявлением с просьбой передать право на собственность покупателю:

• В отдел Росреестра по месту расположения квартиры;
• Через отделение МФЦ, если это предусмотрено установленными в регионе правилами;
• С помощью нотариуса с электронной передачей информации в Росреестр, минуя личное обращение.

Последним вариантом пользуются участники купли-продажи при одновременной продаже всех долей сразу. Для регистрации сделки уплачивают госпошлину в 2000 рублей за 1 договор. Если право собственности регистрируется без нотариуса, в пакет документации, предъявляемый в Росреестр, входит:

1. Выписка ЕГРН.
2. Договор купли-продажи.
3. Техпаспорт.
4. Квитанция об оплате пошлины.

Дополнительно могут понадобиться разрешительные документы от опеки или второго супруга.

Подготовка документов для продажи квартиры

Все необходимые документы можно собрать своими силами либо прибегнуть к помощи риелторского агентства и предоставить ему нотариальную доверенность на подготовку нужной документации. Для сделки купли-продажи оформляется следующий перечень документов:

• подтверждение прав собственности. Это может быть документ о наследовании квартиры, договор предыдущей купли-продажи или приобретения долей в собственности, дарение, мена или свидетельство о праве собственности в результате приватизации;
• государственная регистрация прав на имущество. С 15.07.2016 документом, подтверждающим государственную регистрацию прав собственности на жилье, является выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 – ЕГРП). До этого времени также требовалось дополнительное свидетельство о государственной регистрации перехода прав собственности на жилье (Закон N 218-ФЗ, ч. 1, ст. 28; Закон от 03.07.2016 N 360-Ф3, ч. 7, ст. 21);
• документация и выписки из БТИ (собираются в течение 2-3 недель), поэтажный план и экспликация;
• выписка ЕИРЦ из домовой книги (выдается бесплатно);
• нотариально заверенное согласие супруга-совладельца на продажу своей доли. Такой документ необходим, если совладельцы являются супругами и приобрели право на недвижимость, находясь в браке. Если право на собственность было приобретено во время супружества, но было безвозмездным (в случае приватизации, дарения либо наследства), то согласие второй половины не требуется (СК РФ, ст. 33, ст. 34). В других случаях потребуется согласие на продажу других долевых совладельцев;

Порядок продажи долей в квартире

Порядок продажи доли в квартире выглядит следующим образом:

• в результате переговоров стороны согласовывают условия сделки и достигают согласия по всем существенным условиям договора;
• как только согласие достигнуто, стороны подписывают договор купли-продажи доли в квартире;

• после подписания договора, сторонам необходимо выполнить свои обязательства по договору. Продавец должен передать квартиру в фактическое владение покупателя. Покупатель должен передать продавцу деньги в количестве, указанном в договоре. Способ передачи денег стороны также могут определить в договоре;
• после подписания договора сторонам необходимо зарегистрировать переход права собственности. Сделать это можно либо через нотариуса, либо обратившись в Росреестр;
• после того как переход права зарегистрирован, покупатель юридически становится собственником квартиры;

При продаже доли в квартире необходимо обратить внимание на следующие факторы.

Следует понять, в каком виде существует доля в квартире. Если доля в квартире выражена в виде обыкновенной дроби, например, 1/8, ее собственник не может точно сказать, какое именно помещение ему принадлежит. Тогда в некоторых случаях доли выделяют только тогда, когда каждому собственнику может быть выделено отдельное жилое помещение. Места общего пользования, такие как туалет, ванная и кухня остаются в общей собственности.

Если доля в квартире выделена в натуре, то право преимущественной покупки отсутствует. Это значит, что квартиру можно продавать другим лицам без согласия остальных сособственников.

Когда говорят о выделе доли в натуре, подразумевают, что в документах на квартиру четко определено, какое помещение и кому именно принадлежит.

Если же в натуре доля не выделена, что характерно для большинства объектов недвижимости, находящихся в долевой собственности, то при ее продаже в обязательном порядке необходимо уведомить других собственников.

По степени определенности можно выделить следующие виды долей в жилом помещении:

• реальная – когда размер доли четко соответствует площади одной из комнат жилого помещения. Так, например, если в двухкомнатной квартире каждому собственнику принадлежит по комнате, можно сказать, что их доли равны 1/2;
• идеальная – о ней может идти речь в тех случаях, когда жилое помещение нельзя разделить на доли таким образом, что у каждого собственника будет своя отдельная комната. Например, если в двухкомнатной квартире 3 собственника, то у них будет по 1/3 в праве собственности. Но определить, что и кому конкретно принадлежит, нельзя. Доли в однокомнатных квартирах могут быть только идеальными.

Кроме того, существуют способы продажи квартиры, которые юридически все же продажей не считаются.

Так, под процедурой дарения можно замаскировать продажу. По документам стороны не передают друг другу никаких имущественных благ. Собственник просто и без всяких условий дарит свою долю третьему лицу. Фактически же от этого лица собственник получает денежную сумму, которая равна по стоимости доле.

Такой способ позволяет обойти право преимущественной покупки, которую закон устанавливает для иных сособственников.

Существует также способ продажи доли в квартире, замаскированный под залог. Лицо, которое желает продать свою долю, берет у покупателя деньги в долг. Гарантией возврата долга выступает договор залога доли в квартире. Когда приходит пора возвращать долг, то продавец это обязательство не исполняет, а следовательно квартира переходит в собственность того, кто дал деньги в долг.

При использовании двух вышеописанных способов, порядок продажи доли в квартире отличается лишь незначительными тонкостями.

Однако если при подобных способах продажи допустить ошибки, то и дарение, и залог могут быть признаны недействительными и долю придется продать иным сособственникам.

От долевой собственности необходимо отличать совместную. При совместной собственности доли сособственников четко не определены. Считается, что все имущество принадлежит им сообща. Такой вид долевой собственности наиболее характерен для супругов.

При совместной собственности продать долю в квартире нельзя. Это обусловлено тем, что она попросту не выделена.

То есть сначала необходимо произвести выдел доли, а потом уже осуществлять операции с ней.

В зависимости от того, какая доля у собственника в квартире – идеальная или реальная – будет определяться характер его действий при ее продаже.

2. Какие сделки с долями в недвижимости носят обязательный характер

Существует ряд сделок с долями в праве общей собственности на недвижимость, которые обязательно должны нотариально удостоверяться. К таким сделкам относятся:

1. Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
2. Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
3. Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре

Нотариальное удостоверение в данных случаях необходимо для:

• Проверки полномочий сторон сделки на распоряжение долями
• Контроля законности условий сделки
• Фиксации факта совершения сделки и ее условий

Исключение составляют ситуации, когда все доли отчуждаются в рамках одной сделки либо ипотека оформляется всеми участниками одновременно. Тогда нотариальное удостоверение не требуется.