Почему увеличивается кадастровая стоимость земельных участков

почему увеличивается кадастровая стоимость земельных участков

Покупка и продажа земли ниже кадастровой стоимости имеет определенные подводные камни. До выхода поправок в Налоговый кодекс в 2016 году в договорах купли-продажи часто указывались мизерные суммы. Очевидно, для снижения размера отчислений в пользу государства. Однако после 1 января 2016, как было уже сказано, НДФЛ стал высчитываться по кадастровой стоимости. Если цена, указанная в договоре, менее 70% от кадастровой, то налог все равно платится по ставке 0,7.

Очень часто складывается ситуация, что цена по кадастру намного выше рыночной, что невыгодно продавцу, в таких случаях выполняется процедура оспаривания кадастровой оценки. Она применяется при начавшемся строительстве рядом с продаваемым объектом, если со времени проведения оценки сильно изменилась ситуация на рынке недвижимости, из-за прошлых ошибок оценщиков.

Форму обращения продавец выбирает сам. Это может быть или обращение в специальную комиссию по спорным вопросам кадастровой оценки, или судебный иск.

Как это осуществить?

  1. Для того, чтобы продать участок ниже кадастровой стоимости, понадобятся, прежде всего, документы, подтверждающие право собственности на участок и кадастровый паспорт (в случае, если его нет, нужно заказать его).
  2. После оценки участка и заключения договора имеется еще один важный шаг. Продавец и покупатель вместе с полным пакетом документов и тремя экземплярами договора купли-продажи обращаются в Росреестр (более детально о том, как правильно оформить продажу и покупку земельного участка через Росреестр и МФЦ, можно узнать в этом материале).
  3. Там продавец пишет заявление на перерегистрацию участка, проходит полный расчет за подписью сторон и, после этого, в течение месяца покупатель получает документы на свой новый участок.

Подробнее о нюансах сделки с государством по реализации земельного участка и как продать недвижимость по кадастровой стоимости, можно узнать в этом материале.

Налоговые последствия

Налоговый инспектор, сравнивающий сумму в договоре со Справочником Кадастровой палаты, не только поднимет сумму, из которой будет высчитываться выплата в пользу государства, но и может посчитать действия продавца махинацией, и вместе с полной стоимостью налога придется заплатить пени.

Кадастровая стоимость – это величина, которую применяют в основном для расчета налоговых отчислений. Она не такая гибкая, как рыночная стоимость, меньше зависит от состояния рынка и часто очень сильно отличается от суммы, указанной в договоре купли-продажи земли.

Часто из-за непонимания, как она вычисляется, возникает ряд проблем. Однако, если хорошо владеть теорией, знать свое право на оспаривание и уметь пользоваться специальными сервисами для расчетов, из кадастровой стоимости участка даже можно извлечь определенную пользу. Она может упростить подсчет рыночной стоимости при продаже, приобрести дешево муниципальную землю или самостоятельно посчитать сумму налога.

���������� ����������� ���������, ���� �� ������, �������� ������� �� ��������� � �������� ���������� ��� �� ��� �� ������� ������ �� ��� �������������� �������.

��� ������, ���� �� �������� � ������������ ������ ��� �������� �������������� ����������/������������ �����-���� �������������� ��������? ��������������������� � ���������� �������, ��������� ��������� � ����������� � ���������������� ������ � ���, ������� ��������� ����������� ������. ����������� ����������� ����������� ��������� �� �� �����������, �� ����� ���������������� ������. �� ��� ��� ������ ����� ���� 30 ���� ����� ���������� ������ � ����� ������ ��������������� ����������� ������ ����������. �������� ������� � ����, ���������� ������ ������ ���������������� � ��������� ������ � ����������� ��������� ����� ��� ��������� �������.

����� ������� � ����� ������� ��������������� ������� �� ���������, ���������� � ��� ����� ��������� ����� ������. ��� ����� ������� �� �������� “������������� ����. ��� ������� ������ �� ��������� � �����”, ������� ��������� 14 ������.

Как узнать кадастровую стоимость?

После того как КС недвижимого имущества прошла этап утверждения, ее можно легко узнать одним из следующих способов:

  • в онлайн-справочнике на сайте Росреестра;
  • на публичной кадастровой карте;
  • в территориальном органе кадастровой палаты, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о кадастровой стоимости;
  • в МФЦ, заказав выписку;
  • заказав выписку из ЕГРН на сайте Росреестра.

Чтобы узнать стоимость, достаточно знать кадастровый номер земельного участка либо адрес объекта недвижимости. В первых двух случаях получить информацию можно бесплатно и практически мгновенно. Чтобы оформить официальный документ, придется обратиться за выпиской в МФЦ, кадастровую палату или через сайт Росреестра. Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости предоставляется бесплатно. В случае заказа выписки об основных характеристиках и зарегистрированных правах цена услуги для физических лиц составит 250 (за электронный документ) или 400 рублей (за бумажную версию), а срок получения — три и более рабочих дней. Официальный документ необходим, например, в том случае, если собственник собирается оспаривать существующую кадастровую стоимость недвижимости.

Знать кадастровую стоимость собственного участка или того, который планируется к покупке, — крайне полезно. Это дает возможность более трезво оценить рыночную стоимость земли и построек, а также узнать размер налогов и возможных штрафов. Если выяснится, что КС завышена — это повод оспорить ее.

������ ����� ��������������, ������ �� ��� ��������� ������� � �������� ��� ���?

���������� �������, ���������� �������� �� ���������, ����� �� ��������� � ������. � �������, �������, �������������� ������ �������, ����� ������ �� ������, � � ������ 2023 ����.

���� �� ����������� �� 01.01.2022 ����, �� � ������ ��� �� ���������, ������ �����������, ��� �� � �������� �� ����� ��������� ���. �����������, ���������� �� ��� ������� ��������, ��� �� ������ �� �������� ��� ����������� ���������. ��������� �������, ������� �� ������� ������ �������� �� ����� ���������� ����������� ���������. ���� ��� ��������, ��� “������” ���� ������ ���, ��� ������������ ����� ��������� ��� ����� ���, �� � �� ���� ������ ���������� � �������� ���� ������ ����������� ��������� � ������ ��������� �����. ���� �� ��� ���������, ����� ������� ��� ���-���� ������, �� �������� ���������� � ������������ ��� � ����������� �������� ���������� ������� � �������� �����������. ����������� ����� ��� ��������� ��������� �� ����������, ������� ������ � ��������� �����.

����� ����, ������������� � ��������, ����������� ������� ��������������� ��� �������������� ������� � ����������� ���������� ���. ���� ���������� ����� �� ��������������� ���������������� � ������ � �������, ���, � ������ ������. ���� ������ ��������� ����������, �� ��� ���� ���������� ���.

��� ���� ���������� ��� ��������� ��������?

������ �� � 2022 ����, �� ������� � 2023 ���� ����� ����������� ��������� �����. ����������� ��������� ���������� ��� ������� �� ������� �������� � ������� ��������� ������. � ���������� ���������� ��������� �����, ��� ������� �������� ���������������� ����� �������� ������ ��� (��. 390 ���������� �������). � ���� �� � 2024 ���� �������������� “���������” � ����������� ��������� ������ �������� ����� �� ������������� ����� � ��������������� ������������ � ��������� ������ ��������� � �������� � �������.

В чем заключается разница между рыночной ценой и КС?

Рыночная стоимость считается более объективным показателем, чем кадастровая, так как на нее влияет большее количество аспектов:

  1. В кадастровой стоимости не отражается состояние рынка, сезонность, баланс спроса и предложения, платежеспособность населения.
  2. Рыночная стоимость зависит от реальной цены аналогичных объектов.
  3. Кадастровая стоимость сильно зависит от механизмов подсчета.
  4. Введение статьи 65 НК РФ пришлось на взлет цен на недвижимость, поэтому многие ставки сегодня являются неактуальными (Эффект “низкой базы”).

Переходной коэффициент К используется специально для того, чтобы учитывать рыночную цену аналогичной недвижимости, однако этот механизм далек от совершенства, так как законом не регламентирована достоверность данных для сравнения, источник информации и количество участков для сравнения.

Предлагаем посмотреть видео о том, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной:

Особенности кадастровой оценки земель разного назначения

Расчет кадастровой стоимости зависит от назначения земельного участка. Так, если речь идет о государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, сельских и городских поселений, садоводческих объединений и т.п., используют данные статистики рыночных цен на подобные объекты, а также данные по другим методикам оценки земли. Это означает, что для таких участков преобладает сравнительный подход.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель, расположенных вне городских и сельских поселений, земель лесного фонда происходит по доходному подходу — в расчет идет показатель рентного дохода. Он, в свою очередь, зависит от плодородия почвы, технологических свойств, местоположения и других факторов. Для каждого фактора выводят свои интегральные показатели.

Кадастровая оценка участков земли за пределами городской черты, относящихся к другим категориям, проводится на основе капитализации расчетного рентного дохода (если земля приносит доход). Это, в частности, касается объектов рекреации, недропользования и т.п.

Порядок расчета кадастровой стоимости земельного участка

Итак, задача оценщика сводится к тому, чтобы объективно определить цену собственности. Влиять на оценку будет множество факторов:

  • регион расположения и экономическая ситуация;
  • конкретное местоположение объекта, так называемая удаленность от ценообразующих факторов. Например, земельный участок в престижном районе населенного пункта или, наоборот, вдалеке от всех крупных городов оценивают по-разному;
  • категория земельного участка. Участок, относимый к поселению, будет иметь цену отличную, например, от земель сельхозназначения;
  • вид разрешенного использования (ВРИ). Земля для дачного строительства будет стоить дороже соседнего участка, если тот имеет ВРИ, например, «огородничество»;
  • наличие коммуникаций;
  • наличие построек или «недостроя».

Эксперт не рассматривает каждый объект индивидуально. Их распределяют на группы и подгруппы, исходя из общих признаков. Для оценки кадастровой цены в группе используют один из методов массовой оценки:

  1. сравнительный — цену на недвижимость вычисляют по суммам сделок купли-продажи в данном регионе и районе на аналогичные объекты. Этот подход является предпочтительным, остальные применяют в тех случаях, когда невозможно применить сравнение;
  2. доходный — объект оценивают, исходя из возможного дохода от него, например, прибыли от аренды недвижимости;
  3. затратный — подход актуален, например, для оценки земель общего пользования, принадлежащих садовому товариществу. Подобные объекты обычно не встречаются в продаже, дохода с них не получают, зато можно учесть расходы: например, на строительство дорог и периодический ремонт;
  4. комбинированный — сочетает два и более предыдущих подхода.

Если для объекта невозможно применить вышеперечисленные методы массовой оценки, его рассматривают индивидуально .

Результатом применения метода(-ов) является вычисление удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) — то есть, условной рыночной цены одного квадратного метра земли для данной группы или подгруппы.

С конечной КС конкретного земельного участка все просто: это УПКС, умноженный на количество квадратных метров. Для примера: допустим, показатель в одном коттеджном поселке Подмосковья составил 1000 рублей за квадратный метр. Таким образом, кадастровая стоимость участка площадью десять соток (1000 м2.) будет 1 000 000 рублей.

Кстати

По официальной статистике Росреестра, почти половина всех обращений в комиссию по пересмотру кадастровой стоимости заканчиваются успехом заявителя. В суде показатель еще выше — за 2016 год, например, лишь 7% дел были проиграны истцом, в остальных случаях требования были удовлетворены полностью или частично.

Возможно Вас так же заинтересует:
Можно ли встать на биржу труда через госуслуги Резюме абитуриента для поступления в вуз образец скачать Парковка за пешеходным переходом сколько метров Что происходит с ипотечной квартирой при разводе Клининг с нуля обучение Преданность компании оао ржд Договор купли продажи под материнский капитал Как быстро заработать 1000 рублей реклама Справки из бухгалтерии при увольнении Материальная помощь госслужащим раз в год
Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *