Как избежать продажи доли в квартире

Просто отказаться от доли в ипотечной квартире тоже нельзя. Такую долю можно продать или подарить, но только с разрешения банка. Сам вопрос распоряжения долей в ипотечной квартире сопряжен со множеством нюансов. Например, приобретался ли объект в браке или до него, как была оформлена собственность (совместная или долевая), являются ли содольщики созаемщиками и так далее.

Поэтому первое, что нужно сделать в таком случае, — обратиться для консультации к юристу и в банк, поскольку совершать любые сделки с ипотечной квартирой, которая находится в залоге, можно только с согласия банка, рекомендует замдиректора по правовым вопросам сети офисов недвижимости «Миэль» Ольга Балбек.

На практике, если созаемщики не хотят или не могут выплачивать ипотечный кредит, обычно они продают жилье целиком, но также по согласованию с банком. С разрешения банка созаемщик может договориться о переходе права собственности второму созаемщику. В данном случае обязательство по оплате ипотечного кредита ложится полностью на одного созаемщика.

Отказаться от права собственности в ипотечной квартире можно либо подарив свою долю, либо продав. При разводе супругов, которые являются созаемщиками, этот вопрос может решить брачный договор, в котором прописаны условия раздела имущества. Если брачного контракта нет, то при разводе надо заключить соглашение о разделе имущества — кому и что будет принадлежать после развода. Можно прописать, что все имущество достанется одному из супругов, а второй получает денежную компенсацию.

Поэтому при отказе от доли в ипотечной квартире нужно сначала определить, во-первых, кто является основным заемщиком и созаемщиком, рекомендует Ольга Балбек. Во-вторых, понять, кем приходятся друг другу заемщики и выделены ли доли. После чего можно подарить свою долю в ипотечной квартире или продать ее, используя преимущественное право. При этом стоит помнить, что в любой ситуации нужно сначала проинформировать банк.

Условия выделения натуральной доли

Обычно выделение доли в натуре применяется в отношении земельных участков, частных жилых домов и таунхаусов (домов блокированной постройки). Выделить натуральную долю в квартире нелегко, так как законодательство предусматривает особые условия для реализации этой процедуры. Так как право общей долевой собственности прекращается, у бывших владельцев не должно остаться общего имущества — нельзя выделить долю в натуре на комнату в квартире, оставив в общей собственности коридор, кухню, балкон, санузел и т. д.

В соответствии с п. 3 ст. 252 ГК РФ выделение натуральной доли не допускается, если оно наносит несоразмерный ущерб общему имуществу долевых собственников. Понятие «несоразмерного ущерба» раскрывается п. 35 Постановления Пленума ВС РФ № 6. Под несоразмерным ущербом нужно понимать невозможность использования квартиры по назначению, существенное ухудшение ее технического состояния, снижение ее материальной стоимости, неудобство в пользовании и т. д.

Выдел доли в натуре может быть произведен при следующих условиях:

• В квартире имеется больше одной комнаты;
• В выделенное жилое помещение можно оборудовать отдельный вход;
• В выделенном помещении может быть обустроена отдельная «мокрая зона»;

Таким образом, комната, выделенная в натуре, практически превращается квартиру-студию со своим санузлом и своей кухней (обычно кухней-прихожей). Из-за указанных требований возникают большие сложности с выделением натуральной долей в квартире. Например, законодательство запрещает размещать мокрые зоны над жилыми помещениями (комнатами) соседей снизу.

Поэтому разместить новую мокрую зону в комнате можно только при одном из следующих вариантов:

• Квартира расположена на первом этаже;
• Квартира расположена на втором этаже, а на первом находятся нежилые помещения (магазины, офисы и т. д.);
• Планировки квартир по этажам не совпадают, поэтому перенесенная в комнату мокрая зона не будет находиться над жилой комнатой соседей.

Даже если характеристики квартиры позволяют обустроить мокрую зону в комнате, то возникают сложности с обустройством отдельного входа на улицу либо в подъезд. Например, если для обустройства отдельного входа нужно расширить оконный проем, эта процедура затрагивает общее имущество в многоквартирном доме. Поэтому придется получать согласие на проведение перепланировки каждого из собственников МКД. Если дом большой и собственников несколько десятков, а то и сотен, это почти наверняка станет неразрешимой задачей.

Поэтому выделение натуральной доли в квартире — большая редкость. Обычно совладельцам приходится довольствоваться выделением долей — стороны определяют порядок пользования квартирой и «закрепляют» за собой жилые комнаты, оставляя вспомогательные помещения в общей собственности. Если все же техническая возможность выделить в квартире натуральную долю имеется, то сделать это совладельцы могут по соглашению или через суд.

Образец договора купли-продажи доли в квартире

При составлении документа необходимо учитывать его обязательные условия:

1. Совместное решение продавца и покупателя о продаже части жилого помещения с указанием данных их паспортов, места и даты его формирования.
2. Наиболее подробное описание продаваемого объекта с указанием технических и кадастровых характеристик, а также точного места расположения.
3. Цена доли и порядок её выплаты.
4. Ссылка на документ – основание возникновения права собственности на имущество.
5. Гарантии продавца об отсутствии ареста, обременений и залоговых обязательств на долю.
6. Условия расчета между участниками сделки.
7. Информация о лицах, зарегистрированных на жилой площади, и их обязательствах по выписке из неё.
8. Данные об уведомлении других дольщиков о продаже части помещений.
9. Обязанности владельца имущества передать объект в надлежащем виде, без задолженностей по коммунальным платежам и в пригодном для проживания состоянии.
10. Обязательства продавца о том, что он не будет отчуждать объект, передавать третьим лицам и допускать ухудшения его состояния.
11. Договорные обязательства приобретают с момента подписания соглашения.
12. Правомочия и обязанности сторон.
13. Переход прав необходимо зарегистрировать в Росреестр.

Неотъемлемой частью договора является акт приема-передачи доли с подписями участников сделки.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

Скачать акт приема-передачи доли квартиры по договору купли-продажи (образец)

Можно ли купить в ипотеку долю у родственника

Сделки между родственниками сразу попадают в зону пристального внимания менеджеров банка, поскольку близкие люди нечасто оформляют договора возмездного отчуждения. Чаще члены семьи передают имущество в дар или по завещанию. Тем не менее, закон не запрещает покупать жилье у своих близких, если граждане юридически дееспособны. Если не хватает собственных средств, родственники занимают средства у банка через ипотечный кредит.

Чем ближе родство между покупателем и продавцом, тем сложнее получить одобрение ипотеки. При подаче заявки сотрудники банка проверяют кровные связи по вертикали и горизонтали:

• Супруг;
• Отец, мать, усыновители;
• Родные или усыновленные дочь, сын;
• Родные по одному или обоим родителям дети;
• Опекун, опекаемый.

Если банк сочтет отношения между сторонами ипотечной сделки взаимозависимыми, особое внимание уделяется стоимости жилья по договору и по оценке независимой экспертизы.

Можно ли купить комнату в коммуналке

Если у родственника собираются выкупить комнату в коммуналке, перед оформлением кредитной линии в банке предстоит решить вопрос с согласием от остальных жильцов.

При покупке комнаты предъявляют следующие требования:

• Удовлетворительное состояние, пригодное для жизни;
• Канализация, санузел, инженерные коммуникации в квартире;
• Электричество и тепло;
• Жилая площадь от 12 квадратных метров;
• В доме нет деревянных перекрытий и строительных соединений;
• Дом построен не раньше 1970 г.

Больше шансов на одобрение, если выкупается последняя комната в коммуналке, поскольку после сделки объект превращается из коммунальной квартиры в обычную отдельную квартиру, что позволяет оформить ее в залог целиком.

Как избежать отказа по ипотеке между родственниками

Чтобы кредитор разрешил выдачу кредитных средств для покупки доли, должны быть исключены следующие ситуации:

1. Один супруг продает часть в квартире другому.
2. Сторонами сделки стали гражданские супруги.
3. Оформлен брачный контракт между покупателем и продавцом.
4. У супругов, между которыми заключается договору купли-продажи доли, есть общий малолетний ребенок.
5. Родители продают квартиру собственному ребенку.

Шансы на ипотеку повышаются, если между супругами оформлен развод, а от продаж имущества детям лучше отказаться, выбрав схему передачи через третье лицо.

Выкуп последней доли в квартире

Самый распространенный случай продажи доли в ипотеку – выкуп последней части в собственной квартире. Банки охотно предлагают ипотечные программы подобного типа, поскольку в залог можно оформить всю квартиру.

Имущественный вычет как способ уменьшения подоходного налога

Гражданин, который обязан по ставке 13% перечислить подоходный налог с реализации части жилого помещения, вправе использовать имущественный вычет (подпункт 1 пункта 1 статьи 220 НК). Это означает, что он может законно уменьшить базу НДФЛ одним из двух доступных способов:

• уменьшить налогооблагаемую выручку от продажи доли жилья на сумму, не превышающую 1 млн рублей;
• уменьшить налогооблагаемые поступления от реализации части квартиры на величину подтвержденных затрат, обусловленных приобретением этой части.

Пример уменьшения базы НДФЛ на величину издержек

В 2017 году человек купил 1/3 квартиры за 4 млн рублей. В 2019 году он её продал за 5 млн рублей. Он вправе сократить налоговую базу на 1 млн рублей, но уменьшение облагаемого дохода (5 млн) на подтвержденные затраты (4 млн) является для него более выгодным вариантом. База НДФЛ составит 1 млн рублей (от 5 млн отнять 4 млн). Сумма НДФЛ – 130 тыс рублей (13% от 1 млн).

Если доли выделялись после покупки жилья, а одна из этих долей продается, вычет рассчитывается пропорционально общей стоимости приобретения данного жилья. К примеру, если жилплощадь купили за 6 млн рублей, а её выделенную часть, равную 1/3 актива, решили продать, НДФЛ-вычет при продаже этой доли составит 2 млн рублей.

Пример уменьшения базы НДФЛ на 1 млн рублей

Такой вариант окажется подходящим, если нужно уплатить НДФЛ, но издержки на приобретение актива подтвердить не получается. Подобная ситуация может возникнуть, если часть квартиры была получена продавцом вследствие дарения, наследования или приватизации.

Например, в июле 2016 года близкий родственник подарил физлицу 1/4 квартиры. Гражданин, конечно, мог бы её реализовать после июля 2019 года и избежать уплаты НДФЛ, но появился выгодный покупатель. Сделку купли-продажи оформили в феврале 2019 года (доля пребывала в собственности менее 3 лет). Цена договора – 2.5 млн рублей. При данных обстоятельствах продавец может уменьшить базу НДФЛ на 1 млн рублей, поскольку вычет в сумме издержек приобретения здесь применить не получится. База НДФЛ – 1.5 млн рублей. Сумма налога – 195 тыс рублей (13% от 1.5 млн).

Юридические сложности при выкупе части недвижимости в ипотеку

Любая сделка с недвижимостью предполагает особые риски и необходимость тщательной проверки документов на выкупаемый объект. Рекомендуется обращаться к юристам, имеющими опыт сопровождения сделок и проверки их на законность.

Эксперты рекомендуют отказаться от покупки жилья, если на момент сделки в нем остается прописанным человек, находящийся в местах лишения свободы, пропавший без вести или признанный умершим.

Поскольку комната или доля в квартире относится ко вторичному рынку недвижимости, следует уделить особое внимание техническому состоянию дома, квартиры, помещения.

Бланк предложения о выкупе доли квартиры

Специальной строгой формы для документа не существует. Рекомендуется использовать проверенный бланк, составленный в полном соответствии с требованиями закона, включая следующие реквизиты:

• сведения о получателе (ФИО, адрес), владеющим долей в квартире;
• информация об отправителе-продавце (ФИО, адрес, паспорт);
• описание предлагаемого к выкупу объекту (адрес, квартира, размер площади);
• ссылка на документ, подтверждающий право собственности;
• предложенные условия сделки (цена, порядок расчетов, иные параметры сделки);
• цену отчуждаемой доли;
• информация о праве выкупить часть квартиры в приоритетном порядке;
• срок для принятия решения (30 дней с момента вручения письма);
• способы взаимосвязи на случай принятия предложения;
• подпись отправителя с расшифровкой и дата.

Составляя документ, важно уделить внимание правильному определению цены продажи. Если завысить стоимость, едва ли найдутся желающие купить предложенную недвижимость, и для снижения цены придется заново проходить согласование. Указав заниженную стоимость, продавец теряет часть возможного дохода.

Законом прямо запрещена продажа доли третьему лицу по цене меньшей, чем было указано в уведомлении.

Как срок обладания проданной долей квартиры влияет на уплату НДФЛ

Продолжительность периода, на протяжении которого гражданин владел долей квартиры (до момента её реализации), обязательно учитывается для налогообложения дохода с её продажи. При этом значение имеет корректное определение момента, с которого начинается исчисление данного срока.

Как правило, соответствующая дата указывается в официальной бумаге, удостоверяющей право собственности физлица на объект жилой недвижимости (свидетельство, ЕГРН‑выписка). Однако в отношении частей жилого помещения нужно учитывать некоторые нюансы.

В одной и той же квартире гражданин одновременно продал несколько частей (долей), приобретенных по разным правовым основаниям (к примеру, одна часть – по завещанию, вторая часть – по дарственной) или в разное время. При таких обстоятельствах срок обладания для проданных объектов отсчитывается с момента времени, указанного в ЕГРН-выписке для той доли, которая приобретена раньше. Если, например, в 2016 году человек унаследовал 1/4 жилья, а в 2018 году купил еще 1/4 этой же квартиры, срок обладания при одновременной продаже обеих долей будет считаться от 2016 года, то есть от даты получения первой части (унаследованной).

Ещё нужно учитывать, что для части жилплощади, полученной по наследству, период владения исчисляется не от даты регистрации актива через Росреестр. Он считается от даты открытия данного наследства, соответствующей моменту смерти наследодателя (пункт 1 статьи 1114 ГК).

Когда можно не платить НДФЛ при продаже части квартиры

Абзацем 2 пункта 17.1 статьи 217 НК оговаривается, что доход физлица от продажи квартиры или определенной её доли не облагается налогом на основаниях статьи 217.1 НК. Надо отметить, однако, что данные основания действуют только для тех недвижимых активов, которые были приобретены гражданами (продавцами) в законную собственность после 01.01.2016. Это определено пунктом 3 статьи 4 закона № 382-ФЗ от 29.11.2014.

Абзацем 1 пункта 2 статьи 217.1 НК уточняется, что НДФЛ можно не перечислять при продаже недвижимого актива, пребывавшего в законной собственности продавца на протяжении предельного минимального периода обладания таким активом и более. Пунктами 3-4 статьи 217.1 НК определяются следующие минимальные сроки владения:

1. Три года (36 месяцев) – для недвижимого актива, полученного физлицом по наследству, соглашению пожизненного содержания, дарственной от близкого родственника (члена семьи) или приватизационному договору, а так же в случае продажи единственной жилой площади (не берется в расчет жилое помещение, приобретенное в течение 90 дней до даты перехода прав на продаваемую доля квартиры).
2. Пять лет (60 месяцев) – для иных ситуаций, не относящихся к пункту 3 статьи 217.1 НК.

Соответственно, если доля квартиры приобреталась продавцом до 01.01.2016, правила статьи 217.1 НК не действуют, а применяется условие, согласно которому от НДФЛ с продажи освобождаются субъекты, обладавшие жилплощадью минимум 3 года. Получается, что с 01.01.2019 недвижимый актив, полученный человеком в собственность до 01.01.2016, может продаваться без перечисления НДФЛ.

Каким образом оформить дарение доли в квартире

Для передачи доли необходимо оформить договор дарения и в большинстве случаев заверить его у нотариуса. Последнее не требуется только в следующих случаях:

В любом случае, когда дело касается таких серьезных сделок, всегда лучше оформлять документы у нотариуса. Это будет стоить некоторых денег, но даст дополнительную гарантию безопасности сделки и невозможности ее оспорить.

Пошаговое руководство по дарению доли в квартире:

Предоставить для оформления дарения необходимо следующие документы:

Отказ от доли в пользу супругов

Имущество, нажитое супругами во время брака, по общему правилу является их совместной собственностью. (ст. 256 ГК РФ). Долевая собственность может возникнуть из совместной с помощью выделения долей в этом имуществе — сделать это можно в досудебном и судебном порядке. Также один супругов может отказаться от своей доли в пользу другого. Здесь есть несколько вариантов такого отказа.

Первый — супруги состоят в браке и хотят разделить имущество по обоюдному согласию. В этом случае они могут воспользоваться брачным договором. В документе определяется, кому и в какой доле принадлежит имущество, какие права и обязанности у супругов. Документ необходимо заверить у нотариуса.

Второй вариант — когда брак расторгнут и супруги хотят мирно разделить имущество. В данном случае, чтобы отказаться, например, от своей доли в квартире, необходимо написать письменный отказ, заверенный у нотариуса. Третий вариант — когда между супругами возникает спор, что, кому и в каком размере принадлежит. В данном случае вопрос решается в судебном порядке.

Как выделить долю в квартире в натуре

Сделать это можно из общего имущества только тогда, когда такая процедура не наносит ущерба совместному владению. На практике возникают сложности, ведь в жилье сложно разделить места, предназначенные для общего пользования, включая кухонные помещения, коридор, санузел и т.д.

Конечно, теоретически это допустимо, если сделать отдельный вход в жилое пространство для каждого собственника его части. При этом проще выплатить денежную компенсацию дольщику, стремящемуся к отделению, другими участниками процесса. Владелец, продавший свою часть квартиры теряет правомочия на общее использование объекта.

В ситуации, когда сособственники не могут найти взаимопонимание и прийти к консенсусу, дело может разрешаться в районном суде по месту жительства. Соответствующее заявление должно содержать сведения о:

1. Реквизитах паспортов сторон спора;
2. Прошении о выделении доли в натуре;
3. Основаниях выставления требований;
4. Данных о результатах досудебных разбирательств;
5. Документах, прикладываемых к иску.

Судом может быть отказано в выделе части жилого помещения по разным причинам. Наиболее распространенной из них является неделимость площади. В процессе судья может назначить особый порядок использования объекта. Например, предоставить каждому владельцу по комнате в квартире для проживания. Но недвижимое имущество, в этом случае, остается в юридическом статусе общей собственности.

Порядок оформления предварительного договора на покупку доли

К вопросу оформления ПДКП следует подойти с особым вниманием, поскольку на кону стоит сама сделка и деньги, передаваемые продавцу в качестве аванса. Следуя предложенному алгоритму, участники сделки могут самостоятельно подготовить и подписать ПДКП.

Шаг 1. Уведомление остальных собственников долей

Чтобы была возможность продать часть единой жилплощади, вначале ее предлагают выкупить соседям, и лишь после того, как каждый из совладельцев откажется от предоставленного законом преимущественного права выкупа, продавец сможет заключить основной договор купли-продажи с третьей стороной.

Чтобы ускорить процесс продажи, в первую очередь, начинают уведомление всех участников собственности о намерении продать свою часть по установленной цене. Это право обеспечено ст. 250 ГК РФ, регулирующей порядок преимущественного права покупки:

1. Уведомление должно быть оформлено в письменном виде и включать: стоимость жилья, ниже которой продать жилье будет невозможно, и способ проведения оплаты.
2. При отправке уведомлений следует учесть необходимость подтверждения даты вручения писем собственникам-адресатам. Именно от этой даты отсчитывается отведенный законом срок принятия решения о преимущественном выкупе в 30 дней.
3. Если ни один из соседей не захочет расширить свои владения на выкупаемый размер доли, через месяц продавец сможет подписывать договор с другим покупателем.

Сделку можно оформить и ранее, если все остальные собственники нотариально подтвердят свой отказ от сделки. Эти документы станут подтверждением, что при передаче долевого имущества третьему лицу требования ст. 250 ГК РФ были соблюдены.

Шаг 2. Составление предварительного договора

Предварительный договор – не менее важный, чем основной ДКП. Согласно ст. 429 ГК РФ, оба документа должны быть идентичны по форме и включали все необходимые условия, которые помогут в назначенный срок заключить сделку:

1. Данные на покупателя и продавца. Если вместо одной из сторон выступает представитель, указывают его данные и реквизиты доверенности, заверенной нотариусом.
2. Описание отчуждаемого объекта должно включать адрес, общую площадь, этажность, этаж, доля.
3. Условия оплаты, в том числе условия аванса (задатка, предоплаты).
4. Порядок расчетов предусматривает возможность безналичных расчетов, выплату через ипотечный банк или исключительно через наличные средства.
5. Период ожидания подписания. Стороны договариваются о крайней дате подписания основного договора и выплате расчетов. Если этот пункт отсутствует, по умолчанию срок на подготовку к сделке устанавливают в 1 год.

Указанные пункты необходимо обязательно обсудить с продавцом до того, как приступать к оформлению договора. Внимательное отношение к каждому из пунктов договора убережет от срыва сделки и судебных споров. Согласно ст. 445 ГК РФ, если один из подписантов не исполнил обязательств по предварительному договору, вторая сторона вправе потребовать через суд совершения сделки принудительным образом (передача доли по судебному решению).

Шаг 3. Подписание договора

Место подписания ПДКП может быть выбрано любое. Стороны могут самостоятельно подписать договор, либо привлечь на помочь нотариуса.

Если у сторон есть сомнения в добросовестности второго участника, крайне важно обеспечить на подписании контракта присутствие нотариуса. Нотариальная отметка на подписанном предварительном контракте не оставит у суда сомнений в законности требований истца. Если стороны не обращались в нотариальную контору, велики шансы для оспаривания положений предварительного контракта без возможности призвать нарушителя договоренности к ответу.

Шаг 4. Завершение сделки через подписание основного договора

Когда все условия соблюдены, документы подготовлены и найдены средства для расчетов, настает время для исполнения договоренностей, упомянутых в предварительном контракте.

При составлении основной купчей следует включать те же условия покупки, что и в ПДКП. Для основного договора купли-продажи необходим визит в нотариальную контору вместе со вместе с документацией, подтверждающей полное соблюдение законной процедуры:

• Документы на участников;
• Документы на объект отчуждения;
• Письменные уведомления с предложением выкупа и отметкой о вручении либо нотариальные отказы.

Если сделки касаются долей несовершеннолетних, дополнительно понадобится разрешение от органов опеки.

В чем разница между общей долевой и общей совместной собственностью

Согласно п. 1 ст. 244 ГК РФ, в том случае, если один объект имущества принадлежит двум или более людям одновременно, такое имущество считается общей собственностью. Существуют следующие виды общей собственности (п. 2 ст. 244 ГК РФ):

1. Общая долевая – выделяются доли каждого собственника.
2. Общая совместная – такие доли не выделяются.

Разница между этими видами общей собственности очевидна – если квартира принадлежит нескольким людям на праве совместной собственности, они обладают равными правами на нее и могут использовать жилые помещения так, как захотят – как правило, при совместной собственности члены одной семьи предоставляют друг другу полную свободу в эксплуатации квартиры.

Долевая собственность значит, что каждому члену семьи выделена определенная доля, и от ее размера может зависеть, насколько комфортным будет проживание ее владельца в квартире. Если члены семьи сохраняют хорошие отношения, факт принадлежности им квартиры на праве долевой собственности особого значения не имеет – они будут совместно оплачивать коммунальные услуги и совместно использовать жилье, вне зависимости от того, в каких долях между ними разделена квартира. Если же отношения напряженные, владелец большей доли может потребовать у владельца меньшей доли, чтобы тот использовал только ту часть жилья, которая ему принадлежит. В этом случае потребуется выделение доли в квартире в натуре – о том, что это значит, и как это сделать, расскажем ниже.

Отказ от доли при получении наследства

Еще один вариант отказа от доли в квартире, когда право собственности еще не возникло, — при получении наследства. Законодательство предоставляет гражданам возможность отказаться от имущества, получаемого по наследству (ст.1157 ГК РФ). В данном случае можно отказаться от доли как в пользу конкретного наследника, так и на общих основаниях. В последнем случае имущество будет распределено между наследниками в равных долях. Отказаться от доли в пользу третьего лица, которое не является наследником, нельзя.

По словам Степана Хантимирова, наследник может отказаться от доли в праве собственности на жилое помещение двумя способами:

• оформить у нотариуса, который ведет наследственное дело, отказ от наследства. При этом гражданин должен отказаться от всего наследства, а не только от доли в праве собственности на жилое помещение. Заявление об отказе от наследства можно сделать самому, можно воспользоваться формой нотариуса. В первом случае гражданин заплатит 100 руб., во втором случае придется доплатить нотариусу за услуги по составлению формы, как правило, от 300 до 500 руб.;
• не обращаться с заявлением к нотариусу, который ведет наследственное дело, о принятии наследства в течение шести месяцев с момента смерти наследодателя.

Закон предоставляет шесть месяцев для заявления права на наследство (ст. 1154 ГК РФ). В течение полугода наследнику необходимо решить, будет он претендовать на имущество или откажется от него. После того как нотариус выдал свидетельство о праве на наследство, гражданин не имеет права отказаться от него. Причем отказаться можно только полностью от наследуемого имущества.

Есть случаи, когда отказаться от доли в праве собственности на жилое помещение нельзя:

• наследуемое имущество носит выморочный характер;
• нельзя отказаться в пользу других лиц, если доля передается наследодателем определенному наследнику или наследник обладает правом на получение обязательной доли.

Важным условием отказа от доли в наследстве является добровольный характер. Если заявитель докажет, что подписывал документ недобровольно, суд признает отказ недействительным.

Требуется ли заверять предварительный договор у нотариуса

Недооценивая значимость нотариального заверения, некоторые считают, что экономят, отказываясь от услуг нотариуса, однако в отношении ПДКП это не так. Согласно ст. 429 ГК РФ, предварительный договор по форме должен полностью совпадать с основным. На основании п. 1 ст. 42 ФЗ №218 от 13 июля 2015 года, все сделки по отчуждению долевой собственности требуют заверения у нотариуса. Раз предварительный контракт и будет касаться сделки отчуждения, следует обратиться в нотариальную контору.

В ходе подготовки к сделке могут возникнуть самые неожиданные обстоятельства, которые приводят к срыву текущих договоренностей. Находятся более выгодные или лучшей планировки объекты, резко меняются цены на рынке недвижимости, из-за чего свершать сделку на прежних обстоятельствах становится уже невыгодно. Рассчитывать на компенсацию в суде можно только при наличии юридически значимого, корректно составленного документа. Нотариус, берущий на себя составление и заверение подписанного ПДКП, гарантирует законность и неоспоримость полученного документа.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего?

Если в квартире прописан несовершеннолетний, то все зависит от того, является ли он собственником жилья или нет. Если на продажу выставляется принадлежащая ему доля, то, чтобы ее можно было реализовать, придется получать разрешение от органов попечительства и опеки. Во всех иных случаях идет такая же предпродажная подготовка. Однако предложение о покупке направляют не ребенку, а его родителям или же опекунам.

Отсылать письмо-уведомление придется, конечно же, и другим собственникам. Если отношения между соседями нормальные, то можно просто обсудить этот вопрос с ними, а потом оформить нотариальный отказ каждого совладельца от покупки. Если же владельцы отказались от приобретения вашей доли, но вы изменили цену, их снова придется заново письменно уведомлять об этом и ожидать ответа на протяжении месяца.

Какие сложности могут возникнуть

Шансов на выделение доли в квартире в натуре объективно очень мало. Даже если имеется техническая возможность обустроить отдельный вход и мокрую зону в комнате, далеко не факт, что органы надзора или суд разрешит провести перепланировку в квартире. А без ее проведения желание выделить долю в натуре неосуществимо — орган регистрации прав откажет в постановке объекта на кадастровый учет. Если вы все же твердо намерены выделить долю в квартире в натуре, вам нужно быть готовым с длительной процедуре согласования с надзорными органами. В таком деле не обойтись без юридической помощи, так как любые ошибки или неточности могут привести к отказу.

Какие банки дают ипотеку на долю

Рынок ипотечного кредитования представлен сотнями программ жилищного кредитования от российских банков, однако далеко не каждый кредитор согласится выдать деньги на покупку доли. Еще меньше желающих кредитовать заемщиков со средним доходом, которые хотят взять ипотеку без первоначального взноса.

Рекомендуется выбирать кредитное учреждение с учетом его финансовой репутации и предложенных условий кредитования, обращая особое внимание на программы крупнейших финансовых учреждений страны.

Сбербанк

В кредитной организации предоставляют шанс выкупить последнюю долю в квартире на следующих условиях:

• Сумма от 300 тысяч рублей;
• Максимальный лимит ограничен 80% от оценочной стоимости;
• Срок погашения – 30 лет;
• Ставка – от 9-12% годовых (определяется индивидуально);

Залоговым обеспечением выступает вся квартира, а при отсутствии возможности подтвердить высокий доход принимаются со-заемщики.

Газпромбанк

Готов кредитовать покупку доли, если она выкупается последней и позволит оформить в залог всю квартиру.

Условия кредитования:

• Размер – от 100 тысяч рублей;
• Ставка – от 7,5%;
• Срок – до 30 лет;
• Личный взнос – от 10%.

Банк просит застраховать жилье от рисков полной утраты и повреждений.

ВТБ

Банк отказывается проводить сделки с отдельными комнатами, если только они не выкупаются текущим собственником остальной части квартиры.

Условия ипотеки на долю:

• От 600 тысяч рублей;
• Под 8,4% годовых;
• С погашением на 30 лет;
• С первоначальным взносом от 10%.

Для оплаты первоначального взноса принимается материнский капитал.

Как посчитать стоимость доли в квартире

Воспользуйтесь нашим калькулятором расчета доли онлайн!

Мы выяснили, как посчитать долю от общей площади квартиры, теперь посмотрим, как определить ее стоимость в денежном эквиваленте.

Если жилье продается целиком всеми собственниками, то логично разделить полученную прибыль пропорционально размерам частей каждого из них.

Например, если вы продаете объект за 4 миллиона рублей и у вас ¼, то вам полагается 1 млн рублей.

Но на практике такая сумма выходит, когда жилище продается целиком. Иначе ее стоимость оценивается в меньшем размере.

Покупатели предпочитают покупать сразу отдельную комнату в общежитии или коммуналке. Приобретают часть жилья, когда нужна официальная прописка, и нет потребности в проживании. Тогда покупатель подбирает самый дешевый вариант.

И здесь уже действует рыночный закон спроса и предложения: продавец завышает цену, чтобы получить большую выгоду при продаже, а покупатель эту цену сбивает. Иногда реальная стоимость вдвое меньше первоначально заявленной цены.

Что можно делать со своей долей

Долей в квартире владелец может распоряжаться в достаточно свободном формате, а именно:

О дарении и продаже поговорим подробнее в этом тексте.

Как оформить предложение о выкупе доли в частном доме и земли

Обычно согласование долевой сделки требуется при продаже доли квартиры, однако аналогичные нормы применимы и к долям частного дома, если они не обособлены и не выделены в натуре.

Чтобы правильно составить документ, используют стандартную форму. Вместо адреса и размера доли в квартире для продажи части дома и земли понадобится указать иные идентификационные характеристики:

• точный адрес объекта;
• общий размер площади;
• сведения о регистрации в Росреестре;
• кадастровый номер.

Если предстоит самостоятельно оформить предложение о выкупе, образец скачать можно прямо на сайте, заменяя данные об объекте недвижимости своими характеристиками.

Выделение доли в натуре: пошаговая инструкция

Доля в квартире может быть выделена двумя способами:

• в натуре – собственник получает право на определенную часть квартиры, которая по метражу соответствует принадлежащей ему доле;
• в денежном эквиваленте – собственник получает денежную компенсацию стоимости своей доли (такое бывает, если собственник хочет избавиться от части недвижимости, или если выделить долю в натуре невозможно).

Чтобы выделить долю в натуре, необходимо:

1. Обратиться в БТИ, чтобы определить, возможно ли выделить долю в натуре в определенных условиях. Для этого потребуется провести техническую экспертизу, в ходе которой специалист найдет ответы на следующие вопросы:

• возможно ли выделить часть квартиры таким образом, чтобы проживающий в ней человек не затрагивал остальных жильцов;
• влечет ли за собой такое выделение необходимость переоборудования остальной части жилой площади;
• какую часть квартиры занимают нежилые помещения (ванная, туалет, кухня).

2. Заключить соглашение о выделении долей (о нем мы писали выше) или обратиться в суд с иском о выделении доли.
3. Зарегистрировать соглашение или решение суда в Росреестре.

Приложение:

Соглашения об определении долей в квартире (образец)

Как выделить долю в квартире из общей долевой собственности: пошаговая инструкция

Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено между его собственниками по соглашению между ними, а если такое соглашение не достигнуто – по решению суда (ст. 252 ГК РФ).

Чтобы выделить долю по соглашению, необходимо:

1. Определить размер доли, принадлежащей выделяющемуся собственнику (о том, как это сделать, мы уже рассказали).
2. Уведомить остальных собственников о необходимости выделения доли.
3. Заключить соглашение об определении долей в квартире. Форма соглашения законодателем не определена, поэтому вы можете составить его самостоятельно, или воспользоваться нашим образцом. Составляя документ, помните, что в нем должна быть указана следующая информация:

• личные данные всех собственников квартиры;
• дата и место составления соглашения;
• точный адрес квартиры, из которой выделяется доля;
• описание квартиры: площадь, этаж, количество комнат, балконов, лоджий, мест общего пользования и пр.;
• размер доли, принадлежащей каждому собственнику;
• реквизиты правоустанавливающих документов;
• подписи всех сторон соглашения.

4. Зарегистрировать соглашение в Росреестре (документы можно передать напрямую в Росреестр или через МФЦ).

Если достигнуть соглашения с другими собственниками квартиры не получилось, придется обращаться в суд . Для этого потребуется составить исковое заявление (его образец вы можете скачать на нашем сайте). В иске стоит указать:

• наименование суда, в который подаются документы;
• сведения об истце: Ф.И.О., домашний адрес и телефон;
• описание ситуации, повлекшей необходимость обращения в суд;
• реквизиты документа, подтверждающего факт наличия у истца права на долю в квартире;
• требование о выделении доли в квартире;
• дату составления документа и подпись заявителя.

Долю, выделенную на основании решения суда, также нужно зарегистрировать в Росреестре (напрямую или через МФЦ).

По итогу процедуры выделения долей:

1. в документах фиксируется размер доли, выделенной собственнику;
2. если был заявлен раздел имущества в натуре – доля выделяется в натуре;
3. если выделить долю в натуре невозможно (например, если квартира является однокомнатной) – собственнику назначается денежная компенсация.

Читайте также “Как оформить договор купли-продажи доли в квартире?”

Способы выделения доли в натуре

Если имеется необходимость выделения долей в недвижимости, владельцы собственности могут осуществить процедуру двумя способами:

1. Составить письменное соглашение.
2. Решить вопрос через суд.

Каким способом воспользоваться, решают сами владельцы объекта недвижимости.

Как выделить долю по соглашению

Выделение натуральной доли по соглашению производится тогда, когда между сторонами отсутствует спор — все совладельцы согласны на выделение одной натуральной доли или раздела всего общедолевого имущества на обособленные объекты недвижимости. Соглашение о выделении долей не имеет унифицированной формы и составляется в простом письменном виде.

Текст соглашения должен содержать следующую информацию:

• Сведения о сторонах — ФИО, паспортные данные, место регистрации всех участников договора;
• Сведения об объекте недвижимости, находящемся в долевой собственности — адрес, количество комнат, этаж, общая площадь и метраж жилых и вспомогательных помещений, кадастровый адрес, размеры долей каждого из собственников;
• Ссылки на правоподтверждающие и правоустанавливающие документы;
• Сведения о вновь образуемых объектах недвижимости — расположение, метраж жилых комнат и вспомогательных помещений, сведения о собственниках;
• Ссылки на техническую документацию, подтверждающую возможность образования изолированных объектов недвижимости;
• Размер денежной компенсации какой-либо стороне, если она предусмотрена условиями договора;
• Место и дата подписания документа;
• Подписи участников договора.

Соглашение не обязательно удостоверять у нотариуса, так как нотариальное удостоверение договора требуется лишь в случае отчуждения доли в недвижимом имуществе. Однако для большей надежности можно посетить нотариуса и не только заверить соглашение, но и доверить ему оформление самого договора. Также можно делегировать право составления соглашения профессиональному юристу.

Как выделить долю в суде

Если совладельцы квартиры не смогли договориться об условиях выделения доли в натуре, раздел может быть произведено судом. В таком случае последовательность действий выглядит следующим образом:

1. Собственник одной из долей заказывает проект перепланировки квартиры в проектном бюро.
2. Далее он составляет предложение о выделении доли в натуре и направляет его совладельцу (совладельцам).
3. Так как другие совладельцы не дают согласие на проведение перепланировки, он обращается в суд с исковым заявлением о выделении доли в натуре.

В качестве ответчика выступает второй совладелец или несколько, если квартирой владеет более двух человек. Исковое заявление в суд должно содержать следующую информацию:

• Наименование суда, в который обращается истец;
• Сведения об истце — ФИО, паспортные данные, адрес регистрации, любой из идентификаторов (номер СНИЛС, ИНН, водительского удостоверения и т. д.), телефон и номер электронной почты для связи;
• Аналогичные данные ответчика;
• Сведения о третьих лицах, привлеченных к суду;
• Цена иска;
• Подробное описание всех обстоятельств дела — информация об объекте долевой собственности, о возможности выделить натуральную долю из объекта долевой собственности со ссылкой на проект перепланировки, указание, что ответчику было направлено предложение о выделении доли и т. д.;
• Указание на то, что ответчик отказывается давать разрешение на перепланировку и выделение натуральной доли, что нарушает права истца (необходимы ссылки на актуальные нормы законодательства);
• Исковые требования — предложение истца о выделении его доли в праве общей собственности в натуральном виде;
• Перечень документов, приложенных к иску;
• Дата составления документа и подпись истца.

К иску нужно приложить следующие документы:

• Необходимые при обращении в суд — квитанцию об оплате госпошлины, уведомление о направлении ответчику и третьим лицам копий искового заявления, доверенность, если заявление подает представитель истца;
• Имеющие непосредственное отношение к делу — выписка из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости, проект перепланировки, технический и кадастровый паспорта на квартиру, предложение о выделении доли и иные документы, по мнению истца имеющие отношение к делу.

Суд рассмотрит заявление и при правильно составленном иске примет его к рассмотрению и вынесет определение о подготовке дела к судебному разбирательству.