Договор инвестирования при покупке квартиры

Следует внимательно подойти к условиям договора об авансе, чтобы в последующем избежать конфликтных ситуаций, если сделка купли-продажи не состоится.

В договор об авансе должны быть включены существенные условия:

• срок заключения основного договора купли-продажи;
• сумма аванса;
• описание квартиры;
• порядок передачи аванса продавцу.

Если стороны не согласовали срок подписания основного договора после внесения аванса, сделка должна быть совершена в течение года.

Совет! Для обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи в соглашении об авансе желательно предусмотреть условие о выплате неустойки за просрочку исполнения обязательства в порядке статьи 330 ГК РФ.

Образец и бланк договора аванса при покупке квартиры

Соглашение об авансе должно быть составлено в письменном виде в форме предварительного договора.

В соглашении указывают следующее:

• ФИО, паспортные данные, адреса проживания сторон, номера телефонов;
• описание объекта недвижимости: наименование, адрес, кадастровый номер, площадь;
• сведения о зарегистрированных в квартире лицах;
• сумма срок уплаты аванса;
• сведения об обременениях недвижимости (аренда, долги, залог, безвозмездное пользование);
• права и обязанности продавца и покупателя;
• условие о сроке заключения основного договора купли-продажи;
• ответственность сторон;
• подписи участников сделки.

Чем более детально будут прописаны условия договора, тем лучше.

Понятие договора инвестирования (финансирования)

Правоотношения по инвестиционной деятельности фактически регулируются общими положениями ГК РФ и ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – ФЗ «Об инвестиционной деятельности»).

Вместе с тем в данных нормативных актах отсутствует какое-либо определение договора инвестирования. При этом, п.1 ст.8 ФЗ “Об инвестиционной деятельности” предусматривает лишь, что «отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ». ГК РФ в свою очередь допускает возможность заключения сторонами договора, как предусмотренного, так и не предусмотренного законом или иными правовыми актами.

Термин «Инвестиционный договор» пока только можно встретить в подзаконных актах, так согласно Постановлению Правительства РФ от 10.08.2007 № 505 это договор, устанавливающий права и обязанности лиц в связи с осуществлением ими деятельности по инвестированию внебюджетных средств для строительства, реконструкции, реставрации недвижимого имущества независимо от наименования договора».

Основным критерием для признания договора инвестиционным должен быть признак осуществления инвестиционной деятельности. Исходя из этого, в самом общем виде инвестиционный договор – это договор, в силу которого одна из сторон (инвестор) обязуется вложить инвестиции в объект инвестиционной деятельности, который может принести инвестору доход в будущем (пример: строительство, бизнес). Содержание обязанностей другой стороны (получателя инвестиции) будет зависеть от того, в какое конкретно договорное правоотношение вступают стороны, то есть на какие цели предоставляется инвестиция.

ТРЕБОВАНИЯ К ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ В ИСПАНИИ ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ И ГРАЖДАН РОССИИ

При покупке жилья в Испании иностранцами, не существует никаких ограничений для граждан ЕС или живущих за его пределами.

Единственное требование для процедуры приобретения недвижимости в Испании, которое необходимо выполнить, – запросить NIE (идентификационный номер иностранца). Особенности при покупке недвижимости в Испании иностранцами сводятся к наличию NIE, который будет служить для подтверждения личности покупателя при заключении договора купли-продажи и уплате соответствующих налогов. С помощью этого документа можно выполнять такие простые и основные процедуры, как открытие счета в банке, покупка дома, автомобиля или какого-либо товара. Можно подать заявку по форме EX-15 на получение NIE в местном полицейском участке или в посольстве Испании любой страны.

Преимущества инвестиционного договора

Договор инвестирования при покупке квартиры имеет ряд преимуществ, которые делают его привлекательным для инвесторов:

• Гибкость и вариативность условий: В инвестиционном договоре можно определить различные условия вложения средств, оговорить сроки и порядок выплат инвестору.
• Гарантия возврата вложенных средств: При заключении договора инвестору предоставляется гарантия возврата вложенных средств в случае неполучения квартиры.
• Перспективность и доходность: Инвестиционный договор позволяет получить прибыль от роста стоимости недвижимости после ее строительства или реконструкции.
• Защита прав инвестора: В договоре инвестирования прописываются права и обязанности сторон, что обеспечивает защиту интересов инвестора.
• Возможность выбора объекта инвестирования: Инвестор имеет право выбрать объект для инвестирования, то есть целевую квартиру или недвижимость, которая лучше всего соответствует его требованиям и потребностям.
• Возможность получения преимущественного права при покупке: Инвестор, заключивший договор инвестирования, может получить преимущественное право на покупку квартиры или недвижимости.
• Прозрачность и контроль над процессом: Инвестор владеет информацией о ходе строительства, имеет возможность контролировать процесс и принимать участие в принятии решений.

Инвестиционный договор при покупке квартиры – это выгодный и надежный инструмент для инвестирования средств, который обеспечивает защиту прав и интересов инвестора.

ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ: ПЛЮСЫ И МИНУСЫ

Можно выделить ряд недостатков владения недвижимостью.

1. Затраты на содержание жилья (оплата коммунальных платежей, ремонт и т. д).
2. Оплата ежегодных налогов собственников жилья в Испании.
3. Бюрократия испанских банков.

Достоинства покупки недвижимости в Испании:

1. Получение ВНЖ или Золотой визы в Испании.
2. Выгодное инвестирование в случае с туристической недвижимостью (до 6-7% годовых).
3. Прозрачность заключения сделки купли-продажи.
4. Наличие в собственности жилья в курортной стране.

Определение и значение договора инвестирования

Договор инвестирования – это соглашение между инвестором и застройщиком, интересы которых определяются сделкой, заключенной при покупке квартиры в новостройке.

Основная цель договора инвестирования – привлечение дополнительных инвестиций для финансирования строительства жилых объектов. Инвестор, который заключает договор инвестирования, вкладывает средства в строительство жилья на ранних этапах проекта.

Договор инвестирования имеет ключевые особенности, которые отличают его от простой покупки квартиры:

• Инвестор вкладывает средства на этапе строительства, что позволяет ему получить более выгодные условия по цене и выбору квартирных планировок.
• Застройщик обязуется передать квартиру в срок и согласно оговоренным с инвестором условиям.
• Договор инвестирования может включать различные пункты, касающиеся финансовых взаимоотношений, гарантий, ответственности сторон и других аспектов.

Значение договора инвестирования состоит в том, что он обеспечивает защиту прав и интересов обеих сторон сделки. Инвестор получает гарантии от застройщика, что предоставленные им средства будут использованы для строительства квартиры, а строительство будет осуществлено в соответствии с договоренностями.

Кроме того, договор инвестирования предоставляет инвестору определенные преимущества, такие как предоставление скидок на цену квартиры, возможность выбора планировки и этажа, а также другие бонусы.

Важно отметить, что договор инвестирования должен быть юридически корректным и содержать все необходимые положения и условия, чтобы обеспечить защиту интересов обеих сторон сделки. Поэтому перед заключением договора инвестирования рекомендуется проконсультироваться с юристом или специалистом в области недвижимости.

ПРОЦЕДУРА ОФОРМЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ

Необходимо знать, как выгодно и правильно купить жильё в Испании , чтобы сделка принесла наибольшую выгоду. При этом этапы покупки недвижимости в Испании включают оформление и подготовку необходимых документов, и выполнение следующих шагов:

1. Выбрать недвижимость, в некоторых случаях можно подписать договор задатка и заплатить процент от окончательной цены. Это соглашение, по которому обе стороны обязуются завершить покупку-продажу в ближайшее время. Обычная сумма задатка или депозита составляет 10% от стоимости жилья.
2. С помощью Земельного кадастра убедиться, что имущество принадлежит продавцу и что оно свободно от административного бремени или ипотеки.
3. Открыть счет в испанском банке. Для оплаты жилья и расходов, связанных с покупкой, очень хорошо иметь банковский счет в местной валюте Испании.
4. Выбрать местного адвоката для консультаций.
5. Получить NIE.
6. Подписать договор купли-продажи и оплатить оставшуюся сумму.
7. Зарегистрировать имущество на свое имя и оплатить соответствующие административные расходы.
8. Оформить акт в Земельном реестре, внести изменения в данные о праве собственности и найма.
9. Оплатить налоги и расходы, связанные с покупкой. Как правило, расходы будут варьироваться в зависимости от цены транзакции. Они обычно достигают от 10% до 13% от покупной цены. Если сделка проводится через риелтора, плату за нее будет нести покупатель.
10. Оплатить ежегодные налоги для владельцев испанской недвижимости.

Данные этапы процедуры покупки недвижимости помогут вам структурировать процесс приобретения жилья.

РЕКОМЕНДАЦИИ ПО БЕЗОПАСНОМУ ВЛОЖЕНИЮ ИНВЕСТИЦИЙ В ИСПАНСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

Многие задаются вопросом, как стать собственником испанской недвижимости и провести безопасную сделку. Вот несколько советов:

Если имущество или жилье принадлежит частному лицу, необходимо проверить:

• идентификационный номер реестра жилья и зарегистрированного имущества, чтобы идентифицировать владельцев имущества и проверить, что всё в порядке;
• числятся ли долги за имуществом (куплено в ипотеку или в залог, оплата коммунальных услуг);
• нота симпле в офисе земельного реестра, подтверждающую право собственности на имущество;
• в мэрии города, осуществление платежей IBI (налоги на недвижимость) или сбор мусора;
• наличие обязательного энергетического сертификата.

Если жилье принадлежит застройщику:

• Необходимо и важно проверить статус утверждения проекта, лицензию на строительство, регистрацию жилья и сертификат соответствия помещения требованиям пригодности для проживания.
• На месте рекомендуется проверить определенные аспекты, такие как страхование от скрытых дефектов, наличие кооперативов и другое.

При долевом строительстве важно:

• одобрение городского совета, лицензия на строительство, сертификат пригодности здания;
• занесение здания в реестр недвижимости;
• сертификат из испанского реестра коммерческих организаций.

Также необходимо проверить:

• общие планы здания, в котором находится покупаемая квартира, инфраструктуру;
• текущую цену, в которую входит общая цена с НДС, прочие платежи, связанные с продажей недвижимости.

Что такое инвестиционный договор и как он работает

Инвестиционный договор – это документ, заключаемый между инвестором и застройщиком при покупке недвижимости. Он определяет условия и порядок инвестирования денежных средств в строительство или реконструкцию жилого объекта.

Главная цель инвестиционного договора – обеспечение инвестора правом на получение недвижимости по завершении строительства или реконструкции. Застройщик, в свою очередь, получает финансирование для осуществления строительных работ.

Принцип работы инвестиционного договора заключается в том, что инвестор вносит денежные средства в строительство жилого дома и взамен получает право на покупку квартиры по предварительно установленной цене либо с определенной скидкой.

Инвестиционный договор может быть заключен на разных этапах строительства: от начала проекта до сдачи объекта в эксплуатацию. Обычно инвестор выбирает этап строительства, на котором он хочет внести свои инвестиции, и заключает договор с застройщиком на эти условия.

Даже если инвестор решает внести инвестиции на ранней стадии строительства, это не означает, что ему нужно полностью оплатить стоимость квартиры сразу. Обычно инвестор вносит определенную сумму на старте и дополнительные взносы по мере выполнения строительных работ.

Особенность инвестиционного договора заключается в том, что он предоставляет инвестору приоритетное право на покупку квартиры. Это означает, что после завершения строительства, когда квартиры становятся доступными для общей продажи, инвестор получает возможность первым выбрать и купить квартиру по условиям, предусмотренным договором.

Инвестиционный договор предусматривает ответственность застройщика за исполнение своих обязательств перед инвестором. В случае неисполнения или нарушения условий договора, застройщик может быть подвергнут юридическим последствиям и обязан возместить ущерб инвестору.

Инвестиционный договор – это важный инструмент, позволяющий инвесторам получить выгодные условия при покупке недвижимости. Он обеспечивает надежную защиту прав инвестора и гарантии получения квартиры по завершении строительства.

Права и обязанности сторон договора инвестирования

При заключении договора инвестирования при покупке квартиры стороны получают определенные права и обязанности. Каждая из сторон имеет свои обязательства, которые необходимо выполнять в соответствии с условиями договора.

Права покупателя:

• Покупатель имеет право получить жилую площадь в срок согласно договору.
• Покупатель имеет право на безопасность приобретаемой квартиры и требовать исправления выявленных дефектов.
• Покупатель имеет право на получение информации о всех этапах строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.
• Покупатель имеет право на получение документов, подтверждающих право собственности на квартиру после полной оплаты.

Обязанности покупателя:

• Покупатель обязан внести предусмотренную договором оплату в установленные сроки.
• Покупатель обязан ознакомиться с условиями договора и технической документацией на объект недвижимости.
• Покупатель обязан выполнять другие обязательства, предусмотренные договором инвестирования и законодательством.

Права застройщика:

• Застройщик имеет право получать платежи от покупателя на основании договора.
• Застройщик имеет право требовать исполнения обязательств покупателя в соответствии с договором.
• Застройщик имеет право получить финансовую компенсацию в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем своих обязательств.

Обязанности застройщика:

• Застройщик обязан возвести и передать квартиру в сроки, указанные в договоре.
• Застройщик обязан обеспечить качество строительства и предоставить покупателю документы, подтверждающие его права на квартиру.
• Застройщик обязан устранить выявленные дефекты и провести гарантийный ремонт в случае необходимости.
• Застройщик обязан обеспечить покупателя информацией о ходе строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

Права и обязанности сторон договора инвестирования при покупке квартиры являются взаимосвязанными и регулируются законодательством о защите прав потребителей и гражданским кодексом Российской Федерации.

Особенности инвестиционного договора

Отсутствие законодательно закрепленной правовой конструкции инвестиционного соглашения затрудняет его разграничение с другими видами сделок. В сравнении с предварительными соглашениями купли-продажи, подряда, оказания услуг, займа, договор об инвестировании в бизнес имеет схожие черты. Что же отличает инвестиционные сделки от других?

Отличительными чертами рассматриваемого контракта являются:

• целевое использование предоставленных средств (при заключении соглашения инвестор определяет область и пределы использования предоставленных ресурсов, информация об этом содержится в проекте);
• особый режим налогообложения (имущество, получаемое в рамках таких сделок, не подлежит обложению НДС, такое положение установлено п. 4 ст. 39 НК РФ и подтверждается судебной практикой — см. постановление от 04.12.2006 по делу № А74-1479/2006-Ф02-6502/06-С1);
• страхование используемых инвестором средств (если заключается договор об осуществлении инвестиционной деятельности с участием государственных и муниципальных органов, необходимо использование инструмента страхования. Основным документом, регулирующим правоотношения по страхованию инвестиций, является постановление правительства РФ от 22.11.2011 № 964);
• использование в субъектном составе множественности связей (инвестор заключает договор с инвестиционной компанией, которая нанимает подрядчика для строительства объекта. После того как объект введен в эксплуатацию, он будет находиться в пользовании компании, за что она станет выплачивать денежные средства инвестору).

Важные моменты при заключении договора инвестирования

Договор инвестирования при покупке квартиры является важным юридическим документом, который регулирует отношения между инвестором и застройщиком. При заключении такого договора необходимо обратить внимание на несколько важных моментов.

1. Описание объекта инвестирования: Договор должен содержать подробное описание объекта инвестирования – квартиры, здания или другого недвижимого имущества. Важно указать размер и площадь объекта, его местоположение и номер в строительном проекте.
2. Сроки строительства: Договор должен содержать четкие сроки начала и окончания строительства объекта. Застройщик должен обязаться завершить работы в срок, указанный в договоре.
3. Финансовые условия: Договор должен содержать информацию о стоимости инвестиций, порядке и сроках их выплаты, а также о возможных штрафах или пени за несоблюдение условий договора.
4. Гарантии застройщика: Важно убедиться в наличии гарантий со стороны застройщика. Они могут включать различные виды обеспечения, например, банковские гарантии или страховки.
5. Ответственность сторон: Договор должен четко определить ответственность сторон за неисполнение своих обязательств. В случае нарушения договора одна из сторон должна быть готова возмещать убытки другой стороны.
6. Права и обязанности инвестора: Договор должен содержать информацию о правах и обязанностях инвестора. Он должен знать, какие действия ему разрешены, а какие запрещены.

В заключение, при заключении договора инвестирования при покупке квартиры важно тщательно изучить его условия, обратить внимание на указанные выше моменты, и при необходимости проконсультироваться с юристом, чтобы защитить свои интересы.

МОЖНО ЛИ ПРОВЕСТИ СДЕЛКУ С ИСПАНСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ УДАЛЕННО?

Столкнувшись с ограничениями, связанными с пандемией Covid-19, многие прибегают к дистанционным технологиям, позволяющим совершать, например, сделки с квартирами в Испании. Хотя этот вариант и эффективен, но подходить к нему следует с осторожностью, так как существует риск стать жертвой мошенничества.

Рекомендации по покупке и оформлению недвижимости в Испании в 2022 году удаленно:

1. Посещать надежные порталы недвижимости.

   Эти платформы очень полезны при поиске недвижимости через интернет, поскольку предлагают выбрать местоположение, ценовой диапазон или продавца из спектра постоянно обновляющихся предложений.

2. Нанять агента по недвижимости.

   Следует найти агентство недвижимости. Важно, чтобы оно было зарегистрировано и сертифицировано, имело опыт дистанционной продажи жилья.

3. Совершить удаленный визит.

   Для виртуального тура будет полезно составить интересующие и заранее подготовленные вопросы о недвижимости.

4. Убедиться, что документация в порядке.

   Чтобы выставить на продажу дом или квартиру, владелец должен иметь документы в Государственном реестре собственности. Необходимо проверить отсутствие непогашенных долгов или юридических проблем с Министерством финансов или другими финансовыми учреждениями.

5. Выбрать подходящий способ оплаты.

   Очень важно выбрать способ, соответствующий возможностям и бюджету покупателя. Для этого необходимо найти подходящую процентную ставку, срок и определить схему финансирования или софинансирования.

6. Провести сделку дистанционно.

   Технологии позволяют заключать сделки дистанционно, поскольку агент может отправить вам необходимую документацию с помощью различных цифровых средств. Например, договор купли-продажи может быть подписан с помощью системы электронной подписи. В этом процессе важно нанять адвоката, который будет давать советы по сделке и удостоверит ее законность.