Что считается перепланировкой в квартире а что нет

Перепланировка жилых помещений регулируется различными нормативно-правовыми актами, такими как Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ, ст. 209), Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ, гл. 4, ст. 25-29), Росреестром (ЕГРН) и иными региональными нормами и актами. В каждом субъекте Российской Федерации существуют свои особенности и правила относительно ремонта жилой и нежилой недвижимости.

В РФ, согласно законам (ЖК РФ, ГрК РФ), в перепланировку входят и обязательного согласования требуют:

• снос или перемещение несущих стен. Любые подобные изменения должны быть согласованы с управляющей компанией или органами местного самоуправления (для Москвы, например, в Мосжилинспекции). Для этого необходимо техническое заключение о состоянии плит перекрытия от лицензированных организаций (БТИ). Это делается для обеспечения безопасности жильцов и устойчивости самого многоквартирного дома;
• застекление лоджий или балконов. На это требуется разрешение, поскольку такие изменения могут повлиять на внешний вид многоквартирного дома;
• объединение квартир. При объединении двух или более квартир в одну необходимо согласовать данное действие с управляющей компанией или органами местного самоуправления (Мосжилинспекцией, МФЦ и др.). Здесь также требуется техническое заключение от БТИ о состоянии плит и других конфигураций, о соответствии работ санитарно-техническим, строительным и другим нормам;
• перенос сантехнических или электрических сетей. Любые работы, связанные с переносом водопровода, канализации, отопления, электропроводки и других инженерных коммуникаций, должны быть согласованы с соответствующими службами (Мосжилинспекцией и др.);
• установка перегородок из негорючих материалов. Если планируется создание дополнительных помещений с помощью перегородок, такие материалы, как гипсокартон, должны быть согласованы с органами контроля и надзора. Обязательно наличие технического заключения о состоянии плит перекрытия;
• устройство мансарды или аттики. Если вам нужно создать дополнительное помещение в чердачном пространстве или на крыше здания, такое изменение также требует официального согласования.

Подобный ремонт в случае, если его хотя провести арендаторы или другие жильцы, не являющиеся владельцами недвижимости, нельзя делать без согласования с собственниками. В некоторых ситуациях может потребоваться и согласование с соседями. После проведения перепланировки все изменения должны быть внесены в Росреестр (ЕГРН).

Если будет установлено, что внесение изменений в конфигурацию помещения нарушает строительные, пожарные, сантехнические и другие нормы, а также угрожает безопасности других жильцов, заявитель может получить отказ при подаче заявления в госорганы.

Для того, чтобы избежать непредвиденных проблем и нарушений законодательства, рекомендуется уточнять информацию в соответствующих организациях о возможности проведения ремонта и актуальном списке проектной документации до подачи заявления. В перечень документов, как правило, входит технический паспорт, техническое заключение, план работ, сам проект и другое.

Можно ли самостоятельно согласовать перепланировку?

Самостоятельно согласовать перепланировку можно. Вопрос только в том, сколько времени, сил и денег вам придется потратить на это. Вы должны знать, что два этапа работ могут выполнять только компании, обладающие соответствующими допусками:

– проект перепланировки может изготовить только компания, которая является членом СРО, и у которой есть разрешение на проведение проектных работ;

– переобмер квартиры проводится только кадастровым инженером, который так же является членом СРО, и статус которого подтвержден соответствующим аттестатом;

Остальные этапы работ вы можете выполнить сами. Только вам стоит заранее запастись терпением, ведь ещё предстоит собрать кучу предварительных согласований, прежде чем передать проект на согласование в МВК. Но и МВК может отказать в согласовании проекта, пока он не будет соответствовать всем требованиям районной комиссии. Обычно, если вы согласовываете перепланировку самостоятельно, сроки увеличиваются в 2-3 раза.

Инструкция “Как самостоятельно согласовать перепланировку квартиры”

Как согласовать перепланировку?

Чтобы согласовать перепланировку, вам нужно пройти 5 этапов:

– Изготовить проект перепланировки квартиры

– Согласовать перепланировку в районной комиссии

– Выполнить переобмер квартиры после ремонта и составить технический паспорт

– Получить от МВК акт ввода квартиры в эксплуатацию

– Зарегистрировать перепланировку в Росреестре (внести изменения в сведения ЕГРН)

Узнать точную стоимость и сроки согласования

Правила перепланировки квартиры во многоквартирном доме

Перепланировка жилого помещения в РФ регулируется законодательством, определенными правилами и процедурами, которые должны быть соблюдены в обязательном порядке. Вот общие правила перепланировки квартиры в многоквартирном доме:

• если вы не владелец квартиры, то перепланировка должна быть согласована в первую очередь с собственниками;
• требуется получение соответствующих разрешений управляющей компании, местных органов государственного или муниципального управления (для Москвы — МФЦ, Мосжилинспекция и другие). Для этого обычно требуется предоставить проектную документацию (технический паспорт, проект, план и другие);
• в случае если могут быть затронуты общие стены, коммуникации или входные зоны, необходимо получить письменное согласие от соседей на проведение работ;
• при создании проекта перепланировки квартиры важно учитывать несущие стены, плиты перекрытия и инженерные коммуникации (водопровод, канализация, электричество и т. д.). Это необходимо, чтобы не нарушить устойчивость дома и обеспечить безопасность жильцов;
• перепланировка должна соответствовать регламенту градостроительных, санитарно-технических, пожарных и других нормативов и правил, установленных законодательством;
• перепланировку лучше доверить профессионалам — архитекторам, инженерам и строителям, чтобы избежать ошибок и непредвиденных проблем. Специалисты помогут подготовить проектную документацию (технический паспорт и заключение, план работ, сам проект, составить смету и другое) и избежать ошибок при согласовании;
• результат следует согласовать с управляющей компанией или местными органами (в Москве — Мосжилинспекция, МФЦ и другие), которые проведут проверку и дадут окончательное разрешение на использование перепланированной квартиры;
• после завершения перепланировки необходимо оформить соответствующие документы и произвести регистрацию изменений в Росреестре (ЕГРН).

Соблюдая эти правила, можно облегчить процесс перепланировки, снизить стоимость ремонта и избежать неприятных последствий (штрафов, судов, невозможности продать жилье и многих других), которые влечет незаконная, самовольная или некорректно выполненная перепланировка, несоответствующая ЖК РФ, пожарным и сантехническим нормам, не внесённая в ЕГРН.

Последствия незаконного изменения

Для владельцев квартиры незаконное переустройство грозит следующими последствиями:

• административный штраф за нарушение перепланировки;
• судебное предписание о возвращении квартиры в первоначальное состояние;
• в некоторых случаях возможно даже выселение из жилого помещения.

На практике, если перепланировка не затрагивает несущие стены и не нарушает санитарные и другие нормы, то представители жилищной инспекции просто выписывают штраф и составляют предписание об узаконивании сделанных изменений. Если же владелец жилья отказывается это делать, то юристы жилищной инспекции имеют право подать судебный иск о принудительном возвращении квартиры в первоначальное состояние.

Сообщить о незаконном ремонте может любой желающий, часто сигналы поступают в жилищную инспекцию от:

• соседей, которые боятся за безопасность собственного жилья;
• представителей управляющей компании или ТСЖ, которые видят производимые манипуляции;
• участковых полицейских (которым сообщается о нарушении норм и порядков);
• анонимных звонков или сообщений.

Для проведения проверки не нужно официальных заявлений, достаточно даже устного сообщения о возможном переустройстве. На основании этого комиссия от жилищной инспекции выезжает на место предполагаемого ремонта и проводит первичный осмотр помещения с визуальной оценкой. Если же на первый взгляд неясно, является ли данный ремонт перепланировкой, тогда жилищная инспекция может назначить строительную экспертизу, по результатам которой выносится окончательное решение.

Какие виды перепланировки запрещены/невозможно узаконить постфактум

Согласно регламенту, существует ряд перепланировок жилых квартир, которые категорически запрещены и которые нельзя узаконить. Самовольная перепланировка может нарушить строительные, пожарные и другие нормы, а также повлечь серьезную угрозу безопасности соседей и других жильцов многоквартирного дома.

Запрещается сносить несущие стены, особенно без заключения о состоянии плит перекрытия, менять системы водо- и газоснабжения, подключаться к электросети, перепланировать общие помещения и изменять проходы и аварийные выходы. Для оценки возможности проведения такого ремонта необходимы экспертиза в профильных организациях (БТИ) и согласование в госорганах. Самовольная перепланировка грозит штрафами, судами, невозможностью продать недвижимость и другими последствиями, которых лучше избегать.

Что не является перепланировкой квартиры?

1. Монтаж кондиционера.
2. Остекление лоджий/балконов.
3. Замена полотенцесушителя, сантех. приборов в ванной.
4. Установка межкомнатных раздвижных дверей, при условии, что не меняется размер проема двери и так далее.

Как показывает практика, перепланировка и переустройство должны быть узаконены на законодательном уровне. Последствиями незаконных работ может стать выписанный административный штраф, и возможное получение предписания от уполномоченных организаций, с требованием вернуть все в первоначальное состояние.

Работы, связанные с согласованием перепланировки или переустройства потребуют определенной траты времени и вложения денежных средств. Если Вы не хотите самостоятельно осуществлять узаконивание совершенных действий в квартире, то можно обратиться за помощью в специализированные, профессиональные организации, где помимо качественного результата, Вы предварительно получите грамотное, подробное консультирование, и ответы на возникшие вопросы.

Что не является перепланировкой (что не нужно согласовывать)?

Перепланировкой не является косметический ремонт, расстановка мебели, утепление лоджии или балкона, если при этом не меняется вид со стороны улицы. Заменить остекление на теплое можно при двух условиях:

– не меняется цвет стекла

– не меняется расстекловка окна

Если вы хотите установить на балконе панорамные окна, то уже эти изменения нужно будет согласовывать в КГА.

Как долго согласовывается перепланировка?

​Сроки согласования перепланировки зависят от нескольких факторов:

– Сложность перепланировки;

– Количество необходимых предварительных согласований;

– Район города;

Готовьтесь, что при хорошем раскладе на самостоятельное согласование перепланировки у вас может уйти от 6 месяцев. Это без времени на проведение самого ремонта. Компании, которые специализируются на согласовании перепланировок и знают все требования районных комиссий, проходят этот процесс за 3-6 месяцев.

Более подробно:

– Как согласовать перепланировку квартиры

– Как самостоятельно согласовать перепланировку

– Сколько стоит согласовать перепланировку квартиры

Наши услуги:

– Согласование перепланировки квартиры

– Узаконивание перепланировки квартиры

8 шагов к новым стенам: алгоритм перепланировки

Собственно, в алгоритме перепланировки ничего секретного нет. Но обойтись во всех вопросах без помощи со стороны не удастся. Мы разобрали процедуру согласования “на кирпичи” и рассказываем, как узаконить перепланировку в квартире.

Шаг 1. Изучите требования

Шаг 2. Договоритесь с соседями

Это важно, если предполагаемые изменения будут касаться общего имущества, например, переноса стен в подъезд или изменений конфигурации тамбура. Если этого не сделать, в будущем соседи могут через суд оспорить ваш ремонт.

Шаг 3. Закажите проект

Найдите строительную организацию, у которой есть допуски СРО на проведение проектных работ – в гугле таких море. Проверьте их свидетельство о допуске к работам, и если все в порядке – несите им техпаспорт, оговаривайте и заказывайте проект. Помимо проекта, архитектурное бюро должно выдать вам “техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке”.

Шаг 4. Согласуйте проект в местной администрации

Проект и техзаключение необходимо отдать на согласование в местный отдел архитектуры. Предварительно узнайте, какие нужны документы. Базовый комплект согласно ст. 26 ЖК обычно включает:

• заявление на перепланировку;
• договор купли-продажи, выписку из ЕГРН о праве собственности;
• если собственников квартиры несколько – нотариально заверенное согласие на перепланировку;
• техпаспорт на квартиру;
• проект и техзаключение.

Решение выносится в течение 45 дней и выдается заявителю в 3-дневный срок с момента его вынесения.

Шаг 5. Сносите, стройте

Все строительные работы должны быть проведены точь-в-точь, как предусмотрено проектом. Иначе администрация просто откажется принимать перепланировку.

После окончания работ, вызывайте кадастрового инженера. Он нужен вам для оформления нового технического паспорта и технического плана в электронном виде. Услуга платная – у разных инженеров может стоить от 2,5 до 5-10-15 тыс. руб. в зависимости от объема работ.

Шаг 6. Согласуйте перепланировку в администрации

С новым техпаспортом и техпланом обращайтесь снова в администрацию. Там вам назначат приемочную комиссию, которая должна будет прийти и проверить, все ли работы сделаны в соответствии с планом. Если все в порядке, вам выдадут акт приемочной комиссии и решение о том, что все законно. На этом регистрация перепланировки квартиры завершается. Но не ваши хлопоты – осталось еще немного.

Шаг 7. Введите жилье в эксплуатацию

Подготовьте заявление о вводе жилья в эксплуатацию, новых техпаспорт, акт приемочной комиссии, копии паспортов собственников, и снова направьте все это в местную администрацию. В 30-дневный срок вам выдадут разрешение на ввод жилья.

Шаг 8. Изменение информации в кадастре

Снова берите документы, которые нужны были для согласования перепланировки, техплан в электронном виде, заявление на внесение изменений в кадастр недвижимости и направляете все это в Росреестр. В 7-дневный срок орган вносит изменения и выдает вам выписку из ЕГРН. И это последний шаг, поздравляем!

Что можно, а что нельзя делать в квартире?

Любая перепланировка должна соответствовать всем строительным нормам и правилам. Обратитесь к специалистам, чтобы проконсультироваться какую перепланировку вы можете сделать.

Обратите внимание, что не все дизайнеры и ремонтные компании являются специалистами в области согласования перепланировок. К нам часто приходят с проектами от дизайнеров, которые невозможно согласовать. Хуже бывает, когда ремонт уже выполнен.

Вот основные правила, на которые вы должны смотреть в первую очередь:

– нельзя расширять кухню за счет комнаты;

– нельзя расширять туалет за счет кухни и комнаты;

– нельзя оставлять жилые комнаты без естественного освещения;

– нельзя объединять жилую комнату с кухней, которая оборудована газовой плитой;

То, какую перепланировку у вас получится согласовать, может зависеть и от конкретного района. В каждом районе города действуют свои МВК, политика в отношении перепланировок которых может существенно различаться.

Если сейчас вы не собираетесь согласовывать перепланировку, то это не значит, что её не придется узаконивать в будущем. На вас могут написать жалобу соседи или управляющая компания, или вы захотите продать квартиру. Следите за тем, чтобы ваша перепланировка не принесла вам в будущем проблемы. Проконсультируйтесь со специалистами по согласованию ещё до начала ремонта.

Бесплатная консультация специалиста по перепланировке

На практике существует 2 совершенно разных понятия:

1. Перепланировка – подразумевает под собой выполнение любых изменений, которые связаны с конфигурацией комнат квартиры:

• обустройство дополнительных перегородок с дверьми;
• установка/демонтаж санитарно-технических коммуникаций и так далее.

Все перепланировочные мероприятия должны вноситься в тех. паспорт квартиры, и согласовываться в полном соответствии с Жилищным кодексом России, а также Постановлением правительства города Москва № 508 от 25 октября 2011 г.

2. Переустройство представляет собой установку/замену/перенос инженерных коммуникаций, электро-, сантехнического оборудования:

• перестановка кухонной плиты, или замена газовой на электрический аналог;
• замена ванны на душевую кабину.

Такие переустройства по закону также должны вноситься в виде изменений в тех. паспорт объекта жилого назначения. Мероприятия, связанные с перепланировкой и переустройством подробно расписаны в гл. № 4 ЖК РФ.

Чтобы понимать разницу между тем, что является перепланировкой в квартире в 2020 г. и, что является перепланировкой в квартире в 2021 г., достаточно ознакомиться с ранее размещенной статьей на нашем ресурсе: «Новый закон о перепланировке квартир в 2021 году», где представлены внесенные коррективы в законодательные положения.

Что относится к перепланировке?

Проектному согласованию подлежат:

• Перенос, разборка и перестройка перегородок между комнатами;
• Смещение и постановка дверных заслонов;
• Изменение пространства жилья, имеющей много жилых помещений;
• Преобразование проемов в перекрытиях;
• Снос части основных конструкций;
• Образование коридора;
• Изменение кухонного пространства, санузла;
• Перемещение места расположения туалетной и ванной комнат, кухни;
• Соединение санузлов;
• Получение новых помещений;
• Увеличение жилой территории за счет нежилой;
• Замена газовых установок на иные;
• Перенос электробытовых точек, топливных систем;
• Проведение вентиляционных выходов.

Для осуществления таких видов работ нужно получать разрешение соответствующих инстанций.

Кроме того, существуют реконструкционные работы, которые нельзя производить. Это переустройство квартиры:

• Несогласованное с остальными собственниками либо жильцами;
• Без соблюдения требований инженерной, санитарной, строительной, эксплуатационной защиты недвижимости;
• Допускающее осложнение условий использования помещения или проживания людей;
• Связанное с построением или удалением несущих стен, влекущих создание помещения без естественного освещения или централизованных отопительных приборов;
• Вследствие чего возникают перемены в архитектуре здания.

Категорически запрещается:

• Встраивать газопровод в стену;
• Закрывать вентиляционные люки;
• Объединять лестничные площади и коридор;
• Изменять расположение кухонных и ванных комнат;
• Соединять территорию лоджии и площадь внутреннего размещения;
• Проведение демонтажа порогов, размещенных на выходах с балкона;
• Демонтаж блоков подоконников;
• Увеличение уже существующих проемов в наружных конструкциях на входе с лоджии;
• Разбор блока подоконника, если с его помощью удерживается балконная плита;
• Соединение двух жилых объектов, если их собственниками являются разные люди. Это возможно, когда владельцем является один и тот же человек;
• Сооружать препятствия доступу к коммуникационным и контролирующим измерителям.

Не считаются перепланировкой действия по:

• Проведению косметических работ;
• Установление дополнительных дверей;
• Монтаж входных загородок;
• Замена встроенных шкафов и других приспособлений;
• Устанавливание новой сантехники.

Такие мероприятия могут производиться по желанию владельца без разрешения контролирующих органов. Если они направлены на ухудшение собственных жилищных условий без нарушения интересов других жильцов, то инспекция требует их согласовывать подачей заявления, представленного собственником, о желании добровольно умалить такими действиями своё проживание. Такая заявка должна иметь нотариальное удостоверение.